Immobilienzusammenfassung: Hiddeser Straße 23, Detmold

Allgemeine Informationen:

• Gutachter: Dipl.-Ing. Roland Murschall, Architekt und Sachverständiger
• Aktenzeichen (Amtsgericht): 021 K 058/23
• Stichtag der Wertermittlung:
  8. April 2024
• Verkehrswert: 150.000 €

1. Objektbeschreibung:

• Lage: Hiddeser Straße 23, Detmold, im Bereich des Ortskerns von Heidenoldendorf.

• Grundstück:

  • Flurstück: 404 (heutiger Zustand, Tiefenlage, Contains)
  • Gesamtfläche: 197 m² (gebäude- und freifläche)

• Nutzung: Das Grundstück ist als Bauland gemäß Flächennutzungsplan ausgewiesen und tatsächlich für Wohnzwecke genutzt.

2. Bauliche Merkmale:

• Gebäude: Wohnhaus, geschätzt Baujahr 1900.
• Bauweise: Massivbau, unterstellte Natursteinfundamente.
• Ebenen: Vollkeller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss (wahrscheinlich nicht ausgebaut).

• Wohnflächen:

  • Erdgeschosswohnung und Obergeschosswohnung.
  • Gesamtfläche der Wohnungen approximiert 142 m².

• Sanierungszustand: Das Gebäude zeigt diverse Mängel und ist nicht vollständig am Markt angepasst, was den äußeren und inneren Zustand betrifft.

3. Zustand und Mängel:

• Sanierungsbedarf:
  • Verbesserung der Wärmedämmung.
  • Behebung der Mängel an verschiedenen Bauteilen (insbesondere Fassade, Fenster, Innenausbau).
• Keller: Vermutungen über nahe anstehendes Sickerwasser.

• Außenanlagen:

  • Zeitwert geschätzt auf 8.000 €, diffizile Möglichkeiten in der Erhaltung vorhanden.

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4. Infrastrukturelle Anbindung:

• Verkehrsanbindung:

  • Nahegelegen zu Geschäften (Einkaufszentrum 0,4 km, Rathaus Detmold 3,6 km).
  • Feuerwehr, Kita, Grundschule und Gymnasium in der Umgebung.

• Öffentlicher Personennahverkehr: Gute Erreichbarkeit von Bushaltestellen und Bahnhöfen.

5. Wertermittlung:

• Bodenwert: 48.000 €.
• Sachwert: 150.000 €.
• Ertragswert: 150.000 €.

• Abgezinster Bodenwert: 24.600 €.

• Marktanpassung: Keine signifikanten Abweichungen zur Verkehrswertbestimmung.

6. Besonderheiten:

• Belastungen: Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch.
• Bodenrichtwert: 270,00 € pro m² (Anpassungen getroffen für das tatsächliche Grundstück).

Fazit

Das Immobilienobjekt Hiddeser Straße 23 in Detmold ist eine ältere Wohnimmobilie auf einem relativ kleinen Grundstück mit erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarfen. Die Infrastruktur ist gut, jedoch gibt es Einschränkungen durch den Zwangsversteigerungsvermerk, welche den Erwerb erschweren können. Der verkaufsfähige Wert wird aufgrund der Makro- und Mikro-Lageverhältnisse, sowie vernachlässigter Wartung und Sanierung mit einem aktuellen Verkehrswert von 150.000 € ermittelt.