Zusammenfassung des Gutachtens zur Immobilie Nätherstraße 11, 80997 München

1. Allgemeine Informationen:

• Gutachtensdatum: 18.01.2023
• Auftraggeber: Amtsgericht München
• Verwendungszweck: Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren.
• Verkehrswert (Marktwert): 1.060.000 € (in Worten: ein Million sechzigtausend Euro).
• Besichtigungsdatum: 15.09.2022.

2. Objektinformationen:

• Lage:
  • Adresse: Nätherstraße 11, 80997 München, Gemarkung Untermenzing.
  • Das Grundstück befindet sich in einer ruhigen, gut erschlossenen Wohngegend, südlich der Von-Kahr-Straße und 600 m zur S-Bahn-Station "Untermenzing".
• Grundstücksgröße: 240 m².
• Bebauung: Doppelhaushälfte, Erdgeschoss und Dachgeschoss, unterkellert.
• Baujahr: Ca. 1920 mit Umbauten in 1997.
• Wohnfläche: 110,01 m².
• Bruttogrundfläche (BGF): 245,52 m².
• Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,53.

3. Rechtliche Gegebenheiten:

• Grundbuch: Amtsgericht München, Grundbuch von Untermenzing, Blatt 3722.
• Lasten und Beschränkungen:
  • Abstandsflächendienstbarkeit (Wertminderung: 30.000 €).
  • Zwangsversteigerungsvermerk (keine Wertminderung).
• Mietverträge: Es bestehen keine Mietverhältnisse.

4. Tatsächliche Nutzung und Zustand:

• Aktuelle Nutzung: Die Immobilie wird als Wohnraum genutzt.
• Zustand:
  • Das Objekt macht einen unterdurchschnittlich gepflegten Eindruck.
  • Diverse Mängel und Schäden, darunter Feuchtigkeit im Keller und Putzschäden.
  • Durchschnittlicher Ausstattungsstandard, aber erheblicher Instandhaltungsbedarf.

5. Entwicklungspotential:

• Künftige Nutzung und Erweiterungspotential sind gegeben, aber durch Abstandsregelungen eingeschränkt.

  6. Marktanalyse:

• Lagebewertung: Die Wohnlage ist als gut eingestuft; sie profitiert von einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Verfügbarkeit von Freizeitmöglichkeiten.
• Kaufpreistrends: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in München bleibt trotz steigender Finanzierungszinsen weiterhin hoch, wenngleich die Zahl der Transaktionen gesunken ist.

7. Wertermittlung:

• Das Gutachten verwendet das Sachwertverfahren due zur individuellen Gestaltung der Doppelhaushälfte.
• Die Ermittlung des Verkehrswertes basiert auf Herstellkosten unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Marktanpassung.

8. Schlussfolgerung:

• Der Verkehrswert von 1.060.000 € spiegelt den marktgerechten Wert der Immobilie wider, unter Berücksichtigung der Mängel und der spezifischen rechtlichen Auflagen.

Fazit: Die Immobilie in der Nätherstraße 11 bietet unterdurchschnittliche Pflegezustände und Instandhaltungsbedarf, ist jedoch als gute Wohnlage in München klassifiziert. Der Verkehrswert ist markgerecht und bietet eine realistische Grundlage für potenzielle Käufer im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Kontaktinformation des Sachverständigen:

• Name: Christoph Geuther, Dipl.-Ing. (FH) Architekt
• Büro: Jutastraße 15, 80636 München.
• Telefon: 089 50073990
• E-Mail: [email protected]
• Webseite: www.geuthernet.de

Diese Zusammenfassung bietet einen umfassenden Überblick über die wesentlichen Punkte des Gutachtens und stellt die relevante Informationen für Interessenten zusammen.