Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Steffen Bachmann, IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
• Gutachten Nr.: 19627/24
• Ort: Kaiser-Friedrich-Straße 43, 44, 10627 Berlin-Charlottenburg
• Aktenzeichen: 70 K 111/23
• Wertermittlungs-/Qualitätsstichtag:
  22. April 2024 (nur Außenbesichtigung)

Grundstücks- und Wohnungeninformationen

• Grundstücksgröße: 1.505,00 m²
• Miteigentumsanteil (MEA): 120 / 10.000
• Sondernutzungsrechte (SNR): Keller Nr. 15 und Pkw-Stellplatz Nr. 244
• Nutzfläche: ca. 28,29 m²
• Baujahr: 1968
• Denkmalschutz: Nein
• Lage:
  4. Obergeschoss links
• Räumlichkeiten: 1 Zimmer, Balkon, Flur, Bad, Küche
• Verfügbarkeit: Vermietet bis 15. Juni 2024
• Zustand Gebäude: Durchschnittlich/mäßig
• Zustand der Räume: Durchschnittlich/mäßig
• Wohngeld: 326,50 € (ab 1. Januar 2024, warm)

Verkehrswert

• Verkehrswert/Marktwert der Wohnung: 107.000,00 €

• Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche: ca. 3.782,00 € (inkl. Stellplatz)

  Gebäudebeschreibung

• Bauart: Sechsgeschossiges Neubauwohnhaus
• Bausubstanz: Massivbau; Wände aus Mauerwerk und Stahlbeton
• Dach: Flachdach
• Heizungsart: Öl-Zentralheizung (geplant ist Umstellung auf Fernwärme)
• Aufzug: Vorhanden (5 Personen, Baujahr 1967)
• Balkon: Geräumig, ca. 3,75 m x 1,50 m
• Stellplatz: Pkw-Stellplatz ist im Innenhof vorhanden

Lage und Umgebung

• Straßenbeschreibung: Innerörtliche Hauptverkehrsstraße, hochfrequentiert
• Verkehrsanbindung:
  • S-Bahnhof Charlottenburg ca. 400 m entfernt
  • U-Bahnhöfe je ca. 500 m entfernt
  • Gute Erreichbarkeit durch mehrere Buslinien
• Öffentliche Einrichtungen: Einkaufsgelegenheiten, Schulen und Kitas in der näheren Umgebung
• Grünflächen: Lietzenseepark ca. 650 m entfernt
• Immissionsniveau: Straßenseitig hoch bis sehr hoch, hofseitig ruhiger

Bau- und Instandhaltungsargumente

• Instandhaltungszustand: Durchschnittlich, jedoch notwendige Instandhaltungsarbeiten stehen an (z. B. Strangsanierung, Balkonsanierung)
• Sanierungskosten: Geschätzt ca. 1.425.000 € für gesamte Sanierungsmaßnahmen, der anteilige Betrag für die Wohnung wird auf ca. 17.000 € geschätzt.

Bewertung und Fazit

Das Gutachten erzielt eine umfassende Bewertung der Immobilie, die in einem soliden Zustand ist, sich jedoch in einem Bereich angespannten monetären Bedarfs für Instandhaltungsmaßnahmen befindet. Zudem sind die prognostizierten Kosten für die kommenden Sanierungen ein wesentlicher Gesichtspunkt für potentielle Käufer. Die Immobilie zeichnet sich durch ihre zentrale Lage in einem gefragten Stadtteil aus, was sich positiv auf den Verkehrswert auswirkt, trotz des hohen Lärmpegels.

Die konkret angestrebte Nutzung ist als Wohnraum vorgesehen mit der Möglichkeit zur Stabilisierung der Wertentwicklung durch die bevorstehenden Instandhaltungsmaßnahmen. Der Verkehrswert wird als marktgerecht und solide eingestuft.