Zusammenfassung des Bewertungsobjekts

Allgemeine Informationen:

• Bewertungsobjekt: Wohnungseigentum Nr. 5
• Standort: Bergstraße 215 a-h, 45770 Marl
• Gutachten Nummer: 032 K 042/23
• Sachverständiger: Dipl.-Ing. (FH) Volker Rüping
• Verkehrswert: 91.000,00 € (Stand: 18. Juli 2024)

Gebäudebeschreibung:

• Baujahr: 1998
• Bauweise: Zwei- bis viergeschossiges, beidseitig angebautes Gebäude in Stahlbeton-Skelettbauweise.
• Grundstücksgröße: 2.673 m²
• Miteigentumsanteil: 150/10.000

Wohneinheit Details:

• Lage der Wohneinheit:
  1. Obergeschoss
• Wohnfläche: Ca. 49 m²; besteht aus Diele, Dusche/WC, Wohn-/Schlafbereich, Küche/Essen, Loggia.
• Nutzung: Zurzeit unbefristet vermietet, Miete: 400,00 €/Monat.
• Hausgeld: 272,00 €/Monat (inkl. Instandhaltungsrücklage).

Besondere Merkmale:

• Die Wohnung war zuvor Teil einer orthopädischen Praxis, die durch eine Innentreppe mit dem Erdgeschoss verbunden war; die Verbindungstreppe wurde geschlossen.
• Es wurden keine Bauschäden oder Baumängel festgestellt.
• Der Gebäudestandard wurde als Stufe 2 bis 3 eingestuft.
• Kein Denkmalschutz vorhanden.

Lagebeschreibung:

• Lage: Marl, Stadtmitte, in unmittelbarer Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs und öffentlichen Verkehrsanbindungen.
• Erschließungsstatus: Das Grundstück ist beitragsfrei.
• Altlasten, Baulasten: Altlasten sind nicht vorhanden, jedoch sind mehrere Baulasten eingetragen, die im Rahmen dieser Bewertung jedoch nicht als wertrelevant erachtet wurden.

Energieeffizienz:

• Heizungsart: Fernwärme über Flachheizkörper.
• Warmwasser: Zentrale und dezentrale Versorgung (Durchlauferhitzer und Untertischgerät in der Küche).

Wertermittlung

Ertragswertberechnung:

• Ertragswert: Ca. 90.000,00 €
• Rohertrag aus Vermietung: 4.800,00 €/Jahr
• Reinertrag (nach Bewirtschaftungskosten): Ca. 3.318,03 €

Sachwertberechnung:

• Sachwert: Ca. 94.000,00 €
• Vorläufiger Sachwert der baulichen Anlagen (mit Alterswertminderung): 72.876,20 €
• Bodenwertanteil: 10.400,00 €

Marktwertabrundung:

• Übereinstimmung der ermittelten Werte aus Ertrags- und Sachwertverfahren.
• Berücksichtigung der Branchenüblichen Anpassungen führt zu einem plausiblen Verkehrswert von etwa 91.000,00 €.

Fazit

Das Wohnungseigentum Nr. 5 bietet potenziellen Käufern eine rentable Anlageoption in einer günstigen Lage von Marl, mit stabilen Mietverhältnissen und ohne nennenswerte bauliche Mängel, was sich positiv auf den langfristigen Wert und die Rendite der Immobilie auswirkt. Der Verkehrswert von 91.000,00 € basiert auf fundierten Werteinschätzungen und Marktanalysen.