Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung der beschriebenen Immobilie, einer Eigentumswohnung in Langen, basierend auf den bereitgestellten Informationen:

Allgemeine Informationen

• Immobilienart: Eigentumswohnung (Nr. A7) mit Keller (Nr. 19)
• Standort: Fahrgasse 24/Dieburger Straße 2, 63225 Langen, Hessen
• Baujahr: ca. 1992
• Wohnfläche: 115,9 m²
• Anteil Miteigentum: 2.679/100.000
• Verkehrswert: 380.000 € (Stand 14.11.2022)

Lage

• Makrolage: Die Wohnung liegt im Rhein-Main-Gebiet, einem wirtschaftlich starken Standort mit einer hohen Bevölkerungsdichte (999 Einwohner pro km²) und einer positiven demografischen Entwicklung.
• Mikrolage:
  • Der Mikrostandort ist durch intensive Wohnnutzung geprägt, mit angrenzenden Wohn- und Geschäftshäusern, die aus den 60er und 70er Jahren stammen.
  • Nahegelegene Nahversorgungseinrichtungen sind vorhanden, jedoch ist die hohe Verkehrslärmbelastung ein nachteiliger Faktor.
  • Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sind gut erreichbar.

Grundstücksdaten

• Gesamtgröße des Grundstücks: 2.819 m²
• Erschließung: Das Grundstück hat einen guten Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, mit einer Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe und S-Bahn-Anbindung, die Langen mit Frankfurt verbindet.
• Zugänglichkeit: Zugang zur Wohnung erfolgt von der Fahrgasse.

Gebäudebeschreibung

• Bauart: Vollunterkellertes, 4-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage.
• Bauweise: Mischkonstruktion aus Mauerwerk und Stahlbeton; Satteldachkonstruktion.
• Gedeckte bauliche Ausstattung: Fenster sind überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Die Fassade besitzt eine Putzverkleidung.

Wohnungsausstattung

• Raumaufteilung:
  • Flur, Wohnzimmer, Küche, 3 Schlafzimmer (1 Elternzimmer, 2 Kinderzimmer), Bad, Gäste-WC, Abstellraum, Loggia.
  • Der Wohn- und Essbereich ist großzügig angelegt.
• Ausstattungsstandard: Mittlerer bis gehobener Standard, jedoch mit Modernisierungsbedarf (insbesondere Fenster und Oberflächen).
• Heizungsart: Gaszentralheizung, mit zentraler Brauchwassererwärmung.

Wirtschaftliche Betrachtung

• Marktmiete: Die ermittelte Nettokaltmiete beträgt 10,25 €/m², was eine jährliche Rohertragsberechnung von 14.256 € ergibt.
• Bewirtschaftungskosten: Gesamtbewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) belaufen sich auf ca. 2.072 € pro Jahr.
• Ertragswert: Der ermittelte Wert basierend auf der Ertragswertmethode beträgt 230.000 €.

Instandhaltungsbedarf

• Zustand: Es besteht ein leichter Instandhaltungsstau, der möglicherweise zu kurz- bis mittelfristigen Sonderumlagen führen könnte.
• Empfohlene Maßnahmen: Austausch von Fenstern und Haustüren, Renovierung von Innen- und Außenflächen.

Verkehrswertableitung

• Der Verkehrswert von 380.000 € hängt von vergleichbaren Verkaufswerten in der Umgebung ab und wird durch verschiedene analoge Methoden (Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) gestützt.

Fazit

Zusammenfassend ist die Immobilie eine Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss mit drei bis vier Zimmern in einer wirtschaftlich starken Lage, benötigt jedoch eine gewisse Investition in die Instandhaltung bzw. Modernisierung. Die Stellung des Objekts im Markt und der Wohnwert sind durch die Lage und die vorhandenen Infrastrukturen positiv beeinflusst, während die unmittelbare Umgebung in Bezug auf Lärm und Verdichtung moderierend wirkt.