Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Informationen

• Sachverständige: Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke.
• Gutachtenstichtag: 04.04.2024.
• Verkehrswert:
  • Wohnungseigentum Nr. 7 im 3. OG: 80.000 Euro
  • Teileigentum Nr. 13 (Garage): 9.000 Euro

2. Verkaufsobjekt

• Standort: Steeler Str. 331, 45138 Essen, Stadtteil Huttrop.
• Flurstück: 376, Gemarkung Huttrop.
• Miteigentumsanteile:
  • A) 9.389 / 100.000 Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung.
  • B) 2.100 / 100.000 Miteigentumsanteil an demselben Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage.

3. Grundstücks- und Lagebeschreibung

• Gesamte Grundstücksfläche: 5,58 Ar (558 m²).
• Lage:
  • Nähe zur Innenstadt, ca. 3,2 km zum Hauptbahnhof.
  • Gute Verkehrsanbindung (Bus und Straßenbahn).
  • In der Nähe sind Geschäfte des täglichen Bedarfs und Bildungseinrichtungen.
  • Die Umgebung ist sowohl dicht besiedelt als auch durch Grünflächen geprägt.
• Bauart und Nutzung: Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Mehrfamilienhaus sowie Garagen bebaut.

4. Gebäude und Ausstattung

• Bauweise: Massivbau, Satteldach, voll unterkellert, Baujahr 1967/68.
• Wohneinheiten: Insgesamt 10 Wohneinheiten.
• Wohnung Nr. 7:
  • Fläche: 61 m², 2-Zimmer-Wohnung im 3. OG.
  • Zustand: Alt, vollständig sanierungsbedürftig (u.a. Schimmel, alte Heizgeräte, veraltete Ausstattung).
• Teileigentum Nr. 13:
  • Status: Garage, Zustand unbekannt, Dach möglicherweise sanierungsbedürftig.

5. Erschließungszustand und rechtliche Aspekte

• Erschließung: Öffentliche Straße, komplette Erschließung der Steeler Straße, keine offenen Beiträge.
• Rechtliche Gegebenheiten:
  • Grundbucheintragungen und Baulasten vorhanden (z.B. Rechte zur Nutzung des Nachbargrundstücks).
  • Miteigentumsanteile im Grundbuch dokumentiert.

6. Verkehrswertermittlung

• Bodenwert:
  • Bodenrichtwert: 510 €/m², reduziert durch Baulasten auf 485 €/m².
  • Gesamtwert des Grundstücks: rd. 271.000 Euro.
• Ertragswert (Wohnung Nr. 7):
  • Jährliche Nettokaltmiete ermittelt auf 5.526,60 €.
  • Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten: jährlicher Reinertrag von ca. 4.180,57 €.
• Ertragswert (Teileigentum Garage):
  • Ermittlung auf Basis einer nachhaltigen Miete von 50 €/Monat.

7. Abschätzung der Instandhaltungs- und Sanierungskosten

• Gesamte geschätzte Sanierungskosten für die Wohnung: 43.920 €.
• Wertminderung durch bauliche Mängel (insbesondere Schimmelpilzbildung, alter Zustand der Ausstattung): ca. 37.000 €.

8. Fazit

Die zu verkaufende Immobilie stellt ein unvermietetes, sanierungsbedürftiges Objekt dar, das sich sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung eignet. Mit einem Gesamtverkehrswert von 80.000 Euro für die Wohnung und 9.000 Euro für die Garage hat die Immobilie Potenzial, erfordert jedoch erhebliche Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung.