Zusammenfassung der Immobilie

1. Allgemeine Angaben

• Objektart: Mehrfamilienhaus
• Standort: Wörthstraße 40, 47053 Duisburg
• Baujahr: ca. 1902
• Grundstücksgröße: 236 m²
• Wohnfläche: ca. 363 m² (unterteilt in 7 Wohnungen)
• Marktwert (Verkehrswert): 252.000 € (nach 10% Sicherheitsabschlag) / 280.000 € (Ertragswert)
• Verfahren: Zwangsversteigerung (Az.: 654 K 33-24, Amtsgericht Duisburg)
• Gutachten erstellt am:
  16. August 2024
• Wertermittlungsstichtag:
  6. August 2024

2. Lage

• Großräumige Lage: Duisburg ist eine Stadt im Ruhrgebiet mit über 500.000 Einwohnern und guter Anbindung an wichtige Verkehrsachsen (A3, A40, A59).
• Kleinräumige Lage: Wörthstraße liegt in einem überwiegend durch drei- bis viergeschossige Wohnbebauung geprägten Gebiet. Es gibt Geschäfte, Schulen und andere Einrichtungen des täglichen Bedarfs in der Nähe.
• Erschließung: Gute Verkehrsanbindung, jedoch durchgehender Verkehr kann Immissionen verursachen. Die Immobilie ist nicht barrierefrei.

3. Bau- und Grundstücksdetails

• Bauweise: Massivbau, Unterkellerung, ausgebautes Dachgeschoss.
• Gebäudekonstruktion: Mauerwerk (außen und innen), Holztreppe mit PVC-Belägen.
• Zustand: Mäßig gepflegt, zahlreiche Schäden festgestellt (z.B. Graffitischäden, Putzschäden, Müll im Treppenhaus).
• Energieeffizienz: Energieausweis nicht vorhanden.

4. Nutzungs- und Vermietungssituation

• Mietverhältnisse: Augenscheinlich sind alle Wohnungen vermietet, genaue Mietverträge oder Mietpreise sind jedoch nicht dokumentiert.
• Bewirtschaftungskosten: Jährliche Bewirtschaftungskosten betragen 7.893,19 €.
• Ertragspotential: Je nach Markt sind jährliche Mieteinnahmen von ca. 21.339,60 € zu erwarten.

5. Rechte und Belastungen

• Öffentliche Lasten: Kein Denkmalschutz; Baulastenverzeichnis zeigt Grunddienstbarkeiten für Zufahrt und Recht zur Benutzung der Toreinfahrt.
• Altlasten: Grundstück ist als altlastverdächtig im Kataster vermerkt. Vorangegangene gewerbliche Nutzungen (Schreinerei, Lackiererei) könnten entscheidend sein.

6. Wertbestimmung

• Wertansätze: Ermittlung des Ertragswertes basierend auf Nettokaltmieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz (1,25%) und Restnutzungsdauer (20 Jahre).
• Angepasster Ertragswert: 279.762,22 € nach Berücksichtigung spezifischer Merkmale und Abschlägen.

7. Empfehlungen für Bietinteressenten

• Vor Besichtigungen sind Erlaubnisse einzuholen, Innenansichten sind stark eingeschränkt.
• Besonderes Augenmerk auf den Zustand und mögliche Renovierungsbedarfe legen, die nicht direkt ersichtlich sind.
• Kenntnis über Selbstverständlichkeiten zu erwerben, wie Notwendigkeit eines gültigen Ausweises, Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes beim Bieten.

Fazit:

Das Mehrfamilienhaus in Duisburg bietet auf grund von Lage, Größe und Ertragsmöglichkeiten ein potenzielles Investment, birgt jedoch Risiken durch den Zustand und dokumentierte Altlasten. Eine sorgfältige Prüfung und Planung sind vor dem Kauf unerlässlich.