Zusammenfassung der Immobilie: Mehrfamilienhaus in Kassel-Niederzwehren

Immobilienübersicht

Objektart: Mehrfamilienhaus
Lage: Adam-Selbert-Straße 1, 34134 Kassel, gem. Niederzwehren
Flurstück: 26/10, Flur 19
Baujahr: Wohnhaus zwischen 1974 und 1975; Garagen 1988
Grundstücksgröße: 0,9 Wohngrundstücke
Nutzungseinheiten: 3 Wohnungen und 2 Apartments; genehmigt als 3-Familienhaus

Bewertung

Marktwert (Stand 24. September 2021): 379.000 €
Bodenwert: 156.570 €
Sachwert: 378.273 €
Ertragswert: 378.833 €

Gebäude- und Anlagenbeschreibung

Struktur und Bauweise

Bauweise: Massivbauweise mit verklinkerten und verputzten Fassaden
Dach: Satteldach, Dachgauben vorhanden, Betondachsteine
Decken: Massive Stahlbeton Decken
Keller: Vollkeller vorhanden

Ausstattungsmerkmale

Fassaden: Putzfassade auf Mauerwerk mit Kratzputz
Fenster: Kunststofffenster (doppelt verglast); teilweise verschiedene Baujahre (1997-2018)
Türen: Holz-Konstruktionen, teilweise aus dem Baujahr
Heizung: Öl-Zentralheizung, Kessel aus 2007
Sanitäranlagen: Teilweise ausgebaut; Küchen- und Bäder in den Wohnungen unterschiedlich ausgestattet (u.a. Fliesen und Laminat)

Außenanlagen

Parkmöglichkeiten: 2 Pkw-Fertiggaragen sowie 2 Stellplätze auf dem Grundstück
Zufahrt: An der westlichen Seite des Grundstücks zur Adam-Selbert-Straße

Zustand der Immobilie

Instandhaltungszustand: Durchschnittlich, mit einigen Investitionen in die Fenster und Heizungsanlage; jedoch besteht Sanierungsbedarf bei der Dachhaut, die in Kürze erneuert werden sollte
Rissbildung: Sichtbare Risse in der Putzfassade, jedoch keine Mängel in Innenräumen festgestellt
Mängel:
- Apartment im Erdgeschoss weicht von den Genehmigungsunterlagen ab;
- Keller-Apartment als Wohnraum ungeeignet (nicht genehmigungsfähig)

Bebauungsplan

Geltungsbereich: Befindet sich im reinem Wohngebiet gemäß Bebauungsplan 111/17 B der Stadt Kassel
Maximale Geschosszahl: 2 (Vollgeschosse)
Bauweise: Offene Bauweise mit entsprechenden Grundflächen- und Geschossflächenzahlen (GRZ 0,40, GFZ 0,8)

Fazit

Das Mehrfamilienhaus in der Adam-Selbert-Straße 1 in Kassel bietet ein großes Potenzial für Investoren und Vermieter. Es besteht jedoch dringender Sanierungsbedarf bei einigen Aspekten der Infrastruktur. Zwei der Wohnungen sind genehmigt, jedoch ist eine Nutzung der Kellerwohnung unzulässig. Eine sorgfältige Betrachtung des baurechtlichen Rahmens ist für potenzielle Käufer entscheidend. Die Marktwertschätzung zeigt ein stabiles Investment, jedoch sollte die rechtliche Nutzung der Apartments vor dem Kauf geklärt werden.