Zusammenfassung des Gutachtens über das Wohnungseigentum Nr. 27 in Halle (Westf.)

1. Allgemeine Informationen

• Gutachten-Aktenzeichen: 700 / 2023-03090
• Gutachtstichtag: 16.11.2023
• Verkehrswert (Marktwert): 6.200 EUR (in Worten: Sechstausendzweihundert Euro)
• Erstellungsdatum des Gutachtens: 16.11.2023

2. Objektbeschreibung

• Lage: Sandkamp 25, 27, 33790 Halle (Westf.), Gemarkung Halle, Flur 16, Flurstück 1400
• Größe des Grundstücks: 9.501 m²
• Eigentumsverhältnisse: Eigentümer hat Miteigentumsanteil von 74,36/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 27 + Kellerraum
• Bisherige Bebauung: Ehemalige hochgestockte Wohnhäuser mit insgesamt 86 Wohnungen, die seit Ende der 1990er Jahre unzureichend instandgehalten wurden und schließlich abgerissen wurden (Abrisszeitraum: August 2018 bis März 2019).

3. Rechts- und Verwaltungslage

• Wohnungseigentum: Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht fort, obwohl der Abriss stattgefunden hat. Es liegen private und öffentliche Verpflichtungen vor, z.B. eine öffentliche Last über 4.733,51 EUR für Beseitigungs- und Abbruchkosten.
• Bauplanungsrecht: Grundstück liegt in Wohnbaufläche und unterliegt einem Umlegungsverfahren nach § 45 ff. BauGB. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan (Nr. 70 - Sandkamp) liegt vor.
• Erschließung: Erschließungskosten sind in den Verfahrenskosten inbegriffen; das Grundstück ist wasserrechtlich betrachtet als Wasserschutzgebiet (Zone III B) klassifiziert.

4. Verkehrswertermittlung

• Bewertungsverfahren: Der Verkehrswert wurde durch das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der spezifischen Objektmerkmale ermittelt. Besonderheiten wie Baumängel oder wirtschaftliche Überalterung sind potenziell wertmindernd.
• Bodenwert: Auf Basis der Bodenrichtwertkarte liegt der Bodenrichtwert bei 180 EUR/m²; nach Abzug der Erschließungs- und weiteren Entwicklungskosten ergibt sich ein Wert von 98 EUR/m² für insgesamt 9.501 m².
• Rohbaulandqualität: Das Grundstück wird in seiner heutigen Form als Rohbauland eingestuft, da eine direkte Bebauung zur Zeit des Gutachtens nicht möglich ist, aufgrund anhängiger Umlegungsverfahren.

5. Besonderheiten und Risiken

• Risiken: Hohe Unsicherheit im aktuellen Immobilienmarkt aufgrund von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (z.B. COVID-19 Auswirkungen, steigende Baukosten). Das Umlegungsverfahren ist zwar rechtkräftig, schließt jedoch eine verlässliche Prognose über den Verlauf nicht aus.
• Wirtschaftliche Analyse: Aufgrund des Abrisses und der politischen Rahmenbedingungen ist ein Wiederaufbau als unwahrscheinlich einzustufen. Das Eigentum bleibt jedoch übertragbar und kann in einem geordneten Verfahren aufgelöst werden.

6. Fazit

Die Wohnungseinheit Nr. 27, die dem Sondereigentum zugeordnet ist, bleibt rechtlich und formal erhalten, obwohl das dazugehörige Gebäude nicht mehr besteht. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag auf 6.200 EUR bewertet, wobei dieser Wert in einer komplexen Marktsituation mit vielen Unsicherheiten steht.

Die Anlage ist zwecks weiterer Informationen und Berücksichtigung von rechtlichen Aspekten in den dazugehörigen Anlagen detailliert aufgearbeitet.

Anlagen

Das Gutachten umfasst 28 Seiten inklusive relevanter Rechts- und Verwaltungsvorschriften, Bebauungspläne, Gutachten sowie Bilder der Objekte.