Zusammenfassung des Wertgutachtens für die Immobilie Bahnhofsplatz 3 in Neustadt an der Donau

Allgemeine Informationen

• Objekt: Teilbereich einer Bahnanlage, bestehend aus drei Flurstücken (282/90, 282/91, 282/92)
• Standort: Bahnhofsplatz 3, 93333 Neustadt an der Donau
• Gutachter: Sybilla Freudenmacher, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• Zweck: Ermittlung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren (AZ: 4 K 65/22)
• Stichtag der Wertermittlung: 05.05.2023

Flurstücke

1. Flurstück 282/90: Bebaut mit Bahnhofsempfangsgebäude

   • Größe: 492 m²
   • Nutzfläche:
     • Erdgeschoss: ca. 220 m² (teilweise vermietet)
     • 1. Obergeschoss: ca. 219 m² (Baustelle)
     • Dachgeschoss: ca. 192 m² (Baustelle)
   • Wert: 380.000 Euro
   • Restnutzungsdauer: geschätzt ca. 40 Jahre
   • Zustandsbeschreibung: Stückweise fertiggestellt, teilweise Leerstand, teilweise in Sanierung.

2. Flurstück 282/91: Verkehrsfläche (Unterführung zu den Gleisen)

   • Größe: 72 m²
   • Wert: 7.560 Euro

3. Flurstück 282/92: Verkehrsfläche (Fahrradabstellplatz)

   • Größe: 239 m²
   • Wert: 25.095 Euro

Verkehrswert

• Ermittlungsmethode: Verwendetes Verfahren ist das Ertragswertverfahren für Flurstück 282/90, Bodenermittlung für Flurstücke 282/91 und 282/92.
• Wertgesamtausweis:
  • 282/90: Unbelasteter Verkehrswert = 380.000 Euro; Belasteter Verkehrswert = 222.000 Euro.
  • 282/91: Unbelasteter Verkehrswert = 7.560 Euro; Belasteter Verkehrswert = 1.440 Euro.
  • 282/92: Unbelasteter Verkehrswert = 25.095 Euro; Belasteter Verkehrswert = 4.780 Euro.

Minderung des Verkehrswertes

• Bedingt durch Nutzungsrestriktionen aufgrund der bahnbetrieblichen Nutzung.

• Minderungswerte:

  • Flurstück 282/90: Differenz von 158.000 Euro aufgrund von Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs.
  • Flurstück 282/91 und 282/92: Gebäude- und Flächenrechte führen ebenfalls zur Wertminderung.

  Rechtliche Gegebenheiten

• Lasten: Bahnbetriebliche Nutzungsrechte in Abteilung II des Grundbuchs und entsprechende Immissionsduldungen.
• Baurechtslage: Planfestgestellte Bahnanlage; erhebliche Einschränkungen bezüglich Nutzung, Bau- und Abrissmaßnahmen.

Risikobewertung

• Baustellenstatus: Obergeschoss und Dach sind derzeit Baustellen, was zusätzliche Investitionen zur Fertigstellung erfordert.
• Restrisiko: Mögliche Kosten für die Fertigstellung und Erfüllung baurechtlicher Auflagen lasten auf dem Ersteigerer.

Fazit

Das Gutachten beschreibt eine Anlage, die sich in einem Zustand der Sanierung und teils Leerstands befindet. Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung der bahnrechtlichen Lasten und des teilweise bestehenden Leerstands ermittelt. Diese Aspekte führen zu einer signifikanten Wertminderung, die potenzielle Käufer zwingt, die gegenwärtigen Nutzungseinschränkungen sowie die jeweiligen Investitionen in die Infrastruktur und Instandhaltung in ihre Überlegungen einzubeziehen.