Zusammenfassung der Immobilie in Dortmund, Spissenagelstraße 30b

1. Objektdaten

• Standort: Spissenagelstraße 30b, 44229 Dortmund, Gemarkung Lücklemberg
• Grundstücksfläche: 602 m² (Flurstück 772)
• Miteigentumsanteil: 141,296/1.000
• Sondereigentum: Wohnung im Dachgeschoss rechts (Nr. 6 des Aufteilungsplans), inklusive Kellerraum
• Baujahr: ca. 1974 (mit Anbau vermutlich 1980er Jahre)
• Verkehrswert: 77.100 € (Stand 17. Januar 2023)

2. Lagebeschreibung

• Ortsteil: Bittermark im Stadtbezirk Dortmund-Hombruch
• Infrastruktur: Sehr gute Verkehrsanbindung, das Stadtzentrum von Dortmund ist ca. 8 km entfernt und mit Fahrzeug oder öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar.
• Umgebung: Vorwiegend freistehende Wohnhäuser, mehrgeschossig und in aufgelockerter Bauweise. Die Gegengegend wird durch ein gewerbliches Umfeld geprägt.
• Lärmbelastung: Der Straßenverkehr erzeugt außerhalb des Grundstücks Lärmuntergrenzen, die als akzeptabel angesehen werden können.
• Umweltzone: Das Grundstück liegt außerhalb der Umweltzone Dortmund.

3. Grundstücksbeschreibung

• Grundstücksart: Reihenhausgrundstück, trapezförmiger Zuschnitt
• Neubau: Zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus, ausgebautes Dachgeschoss, insgesamt 6 Wohneinheiten
• Bebauung: In der Maßnahme befindet sich eine Teilüberbauung mit benachbarten Flurstücken.

4. Objektbeschreibung

• Aufbau: Kellergeschoss, zwei Vollgeschosse, ausgebautes Dachgeschoss
• Ausstattung: Durchschnittliche bzw. baujahrstypische Ausstattung; Zustand sowohl für das Gebäude als auch die zu bewertende Wohnung weist Erhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf.
• Heizsystem: Vermutung einer Ölzentralheizung; unterirdischer Öltank (10.000 l) vorhanden.
• Wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft: Unbekannt, was in Zusammenhang mit geringen Informationen zu Erhaltungsrücklagen steht.

5. Bergbauliche Verhältnisse

• Das Grundstück liegt im Bereich eines ehemaligen Steinkohleabbaus (bis 1960er Jahre).
• Risiko von Tagesbrüchen und Geländeabsenkungen aufgrund der dokumentierten bergbaulichen Aktivitäten besteht.
• In einer bergbaulichen Stellungnahme wird eine Risikoklasse III angegeben, was Sanierungsmaßnahmen rechtfertigt.

6. Mängel und Schäden

• Erheblicher Instandhaltungsbedarf; Schäden an Balkonen, Hauseingang und im Anbau erkennbar.
• Einige Mängel wurden bei der Besichtigung visuell festgestellt, jedoch keine Innenbesichtigung möglich.

7. Wertermittlung

• Ertragswert: 107.000 €
• Vergleichswert: 123.000 €
• Risikoabschläge: Gesonderte Abschläge aufgrund von bergbaulichen Risiken und der nicht möglichen Innenbesichtigung führten zu Anpassungen im endgültigen Verkehrswert.

8. Fazit

Die Immobilie stellt ein Mehrfamilienhaus in einer durchschnittlichen bis guten Wohnlage dar, weist jedoch bedeutende Risiken, insbesondere bezüglich der bergbaulichen Einflüsse auf, die eine gründliche Prüfung vor einem Kauf/as Werbung erforderlich machen. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 77.100 €, unter Berücksichtigung aller besonderen Merkmale, Mängel sowie Unsicherheiten.