Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie Spissenagelstraße 30b, Dortmund

1. Allgemeine Informationen

• Adresse: Spissenagelstraße 30b, 44229 Dortmund
• Aktenzeichen: Amtsgericht Dortmund, 271 K 011/21
• Miteigentumsanteil: 131,377/1.000
• Größe des Grundstücks: 602 m²
• Verkehrswert (Stand 17. Januar 2023): 71.000 €

2. Lagebeschreibung

• Stadtbezirk: Dortmund-Hombruch, Ortsteil Bittermark
• Verkehrsanbindung: Gute Verkehrsanbindung zu den Bundesstraßen B1 und B54 sowie zur Autobahn A45. Öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe.
• Umwelt: Grundstück liegt außerhalb der Dortmund Umweltzone und in einer bevorzugten Wohnlage, umgeben von Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern.

3. Grundstücksbeschreibung

• Typ: Trapezförmiges Reihengrundstück
• Bebauung: Zwei vollgeschossiges unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (gebaut um 1974) und einem nicht unterkellerten Anbau.
• Bergbauliche Verhältnisse: Liegt über ehemaligen Bergwerksfeldern (Eisenstein und Steinkohle). Gefährdungen durch Tagesbrüche und Geländeabsenkungen sind dokumentiert. Es besteht eine Risikoanalyse, die die Wahrscheinlichkeit für solche Ereignisse als „wahrscheinlich“ und das Schadensausmaß als „hoch“ einschätzt.

4. Gebäude- und Objektdetails

• Baugeschichte:
  • Errichtung des Wohnhauses (4 Wohnungen) ca. 1974
  • Letzte Bauabnahme 1974, Aufteilung in Wohnungseigentum 1982.
• Hausarten: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten.
• Technische Merkmale:
  • Keller mit Stahlbetonwänden
  • Geschossdecken aus Stahlbeton
  • Satteldach mit Betondachsteinen
  • Heizsystem: Ölzentralheizung mit 10.000 l Tank
• Wohnungseigentum (Nr. 2): Souterrainwohnung mit Wohnfläche von ca. 53,53 m², besichtigt nur von außen, somit Ungewissheiten zu Zustand und Ausstattung.

5. Mängel und Schäden

• Allgemeiner Zustand: Mängel und Instandhaltungsbedarf sind offensichtlich, besonders im Anbau und bei den Balkonen.
• Sicherheitsabschläge: Aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung und unbekannten wirtschaftlichen Situation der Eigentümergemeinschaft, einschließlich baulicher Mängel und bergbaulicher Risiken, wurden Sicherheitsabschläge in Höhe von 15% des vorläufigen Ausgangswerts (ca. 15.900 €) vorgenommen.

6. Wertermittlung

• Bodenwert: 42.700 € (unter Berücksichtigung von Bergbau-Einfluss).
• Vergleichswert: ca. 111.000 €
• Ertragswert: ca. 101.000 €
• Endwert: 71.000 € nach Abzügen wegen Mängeln und Sicherheitsrisiken.

7. Empfohlene Maßnahmen

• Sicherungsmaßnahmen: Investitionen in die Bergbausicherung werden auf ca. 89.000 € geschätzt, wobei ein Anteil von 80.000 € netto auf das Flurstück 772 entfällt.
• Das Gutachten empfiehlt, vor jeder Nutzung oder baulichen Änderung eine gründliche Untersuchung durchzuführen, um die Standsicherheit zu sichern.

Schlussfolgerung: Die Immobilie an der Spissenagelstraße 30b in Dortmund bietet Potenzial als Wohnobjekt, jedoch sind erhebliche Mängel und bergbauliche Risiken vorhanden, die sowohl eine Gefährdung der Standsicherheit als auch einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Wohnung haben. Verkäufer oder Käufer sollten sich dieser Risiken bewusst sein und die geplanten Sicherungsmaßnahmen sowie eventuelle Kosten in die Wertbildung einfließen lassen.