Zusammenfassung der Immobilie Steeler Str. 365, 45138 Essen

Allgemeine Informationen:

• Bewertungsdatum: 23.01.2024
• Amtsgericht: Essen, Zwangsversteigerungsverfahren, Geschäftsnummer 185 K 013/23
• Objekt: Mehrfamilienwohnhaus mit 3 Wohnungseigentümern
• Anzahl der Eigentumswohnungen: 6
• Baujahr: ca. 1929
• Grundstücksgröße: 227 m², Flurstück 403, Gemarkung Huttrop

Wohnungseigentum :

1. Wohnung Nr. 1 (EG links)

   • Miteigentumsanteil: 1/6
   • Verkehrswert: 50.000,00 €
   • Wohnfläche: ca. 40 m²
   • Räumliche Aufteilung: 1,5 Zimmer (Diele, Bad, Wohnküche, Schlafzimmer)
   • Zustand: stark sanierungsbedürftig, zusammengelegt mit WE Nr. 2, eigene Zugänge erforderlich

2. Wohnung Nr. 2 (EG rechts)

   • Miteigentumsanteil: 1/6
   • Verkehrswert: 50.000,00 €
   • Wohnfläche: ca. 40 m²
   • Räumliche Aufteilung: 1,5 Zimmer (Diele, Bad, Wohnküche, Schlafzimmer)
   • Zustand: ähnlich wie WE Nr. 1, stark sanierungsbedürftig

3. Wohnung Nr. 5 (2. OG links)

   • Miteigentumsanteil: 1/6
   • Verkehrswert: 45.000,00 €
   • Wohnfläche: ca. 41 m²
   • Räumliche Aufteilung: 1,5 Zimmer (Diele, Bad, Wohnküche, Schlafzimmer)
   • Zustand: ebenfalls stark sanierungsbedürftig, Bad komplett zu sanieren

Lage:

• Stadtteil: Essen-Huttrop
• Wohnlage: Mittlere Wohnlage, laut Mietspiegel Lageklasse 3
• Infrastruktur: Gute Anbindung an ÖPNV (Straßenbahn und Bus), Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe

Bau- und Nutzungsbeschreibung:

• Typ: 3-geschossiges Mehrfamilienhaus mit Satteldach, voll unterkellert
• Teilungs- und Aufteilungspläne: Es gibt Unregelmäßigkeiten, da Wohnungen zusammengelegt wurden, ohne Genehmigung.
• Heizungsart: Gasetagenheizungen
• Türen und Fenster: Alte Holzkassettentüren, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, alter Zustand und Sanierungsbedarf vorhanden

Bau- und Zustand der Gemeinschaftsflächen:

• Renovierungsbedarf und Instandhaltungsstau im Gemeinschaftseigentum, keine Erhaltungsrücklage vorhanden
• Mängel am Gebäude: Abplatzungen an den Wänden, veraltete Technik, Pflegezustand der Außenanlagen mangelhaft

Verkehrswertermittlung:

• Ertragswert: Berücksichtigt Mängel und Baumängel, vorläufige Werte für jede Wohnung abgerundet:

  • WE Nr. 1: Ertragswert: ~49.000€, Vergleichswert: ~53.000€
  • WE Nr. 2: Erlagswert: ~49.000€, Vergleichswert: ~53.000€
  • WE Nr. 5: Ertragswert: ~43.000€, Vergleichswert: ~48.000€

• Wertminderungen: Insgesamt wurde eine Wertminderung von ca. 30.000 € für Renovierungs- und Instandhaltungsaufwendungen angesetzt.

Fazit: Die Immobilienbewertung stellt fest, dass die Wohnungen in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand sind. Aufgrund der Lage an einer stark befahrenen Straße sowie dem Fehlen von Balkonen gibt es wertmindernde Faktoren, die in der Preisgestaltung bei der Zwangsversteigerung berücksichtigt werden müssen. Es muss mit umfangreichen Renovierungen gerechnet werden, um die Wohnungen wieder nutzbar zu machen. Die Verkehrswerte der einzelnen Wohnungseigentümer sind als realistisch einzustufen, jedoch stark vom aktuellen Zustand und den Mängeln beeinflusst.