Zusammenfassung der Immobilie

Objektbeschreibung: Die zu bewertende Immobilie ist eine 2-Zimmer-Wohnung mit einem Miteigentumsanteil sowie einer Garage, die sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der Adresse Schießstattweg 113, 94032 Passau befindet. Geplant im Jahr 1983, umfasst das Gebäude rund 24 Wohneinheiten und verfügt über eine fußläufig erreichbare Erschließung durch Straßen und öffentliche Verkehrsanbindungen.

Detaillierte Merkmale der Immobilie:

1. Standort:

   • Lage: Die Wohnung befindet sich im Stadtteil Haidenhof-Nord, ca. 3 km westlich des Stadtzentrums von Passau.
   • Infrastruktur: Nahegelegene Schulen, Ärzte, Supermärkte und die Universität Passau bieten eine gute Lebensqualität und Zugang zu wichtigen Einrichtungen.
   • Verkehrsanbindung: Anbindung an die Bundesautobahn A3 und eine Stadtbusverbindung.

2. Rechtliche Rahmenbedingungen:

   • Eigentum: Miteigentumsanteil von 47,62/1.000 an den Grundstücken (Flur Nr. 91/20 und 91/23), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1.5 und der Garage Nr. 1.9.
   • Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die Immobilie wird im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens bewertet.

3. Bau- und Wohnungsbeschreibung:

   • Wohnfläche: Ca. 63 m², bestehend aus einem Flur, Küche, Bad mit WC, Wohnraum, Schlafraum sowie einer Loggia.
   • Zugang: Die Wohnung war zum Zeitpunkt der Bewertung nicht von innen besichtigt worden, was die Erstellung der Bewertung nur anhand äußerer Merkmale und Pläne einschloss.
   • Kellerabteile: Zwei Räumlichkeiten, deren Größe 16,49 m² bzw. 4,95 m² beträgt, stehen der Wohnung zur Verfügung.
   • Garage: Massivbauweise mit Pultdach und Stahltor.

4. Zustand:

   • Generell guter baulicher Zustand, jedoch ist eine präzise Bewertung aufgrund der nicht möglichen Innenbesichtigung schwierig. Ein leichter Geruch im Flur war bemerkbar.
   • Energieeffizienz: Ein Energieausweis mit einem Endenergieverbrauch von 169,0 kWh/(m²*a), was als weniger energieeffizient eingestuft wird.

5. Verkehrswert:

   • Marktwertschätzung: Die geschätzten Verkehrswerte zum Stichtag (15.03.2024) sind:
     • Wohnung Nr. 1.5: ca. 139.000 €
     • Garage Nr. 1.9: ca. 9.000 €
   • Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung eines Wertminderungsansatzes von 10 % aufgrund gegebener Unsicherheiten hinsichtlich interner Mängel ermittelt.

6. Wirtschaftliche Betrachtung:

   • Mieteinnahmen: Bei einem fiktiven mietfreien Zustand wird von einer monatlichen Miete für die Wohnung von ca. 567 € und für die Garage von 45 € ausgegangen.
   • Bewirtschaftungskosten: Insgesamt ca. 410 € monatlich für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage.

7. Miteigentum: Zusammenfassung der Miteigentumsanteile an Grundstücken und Evaluation der Besonderheiten bezüglich Sondernutzungsrechten (ehemaliger Stellplatz).

Fazit: Die Immobilie stellt eine 2-Zimmer-Wohnung in einem stabilen Marktumfeld dar, die bei Bedarf renovierungsbedürftig sein könnte. Die Lage in Passau-Haidenhof bietet aufgrund guter infrastruktureller Anbindung und der Nähe zur Universität ein hohes potenzielles Mietinteresse. Die Verkehrswerte wurden durch eine fundierte Analyse und unter Einbeziehung der aktuellen Marktsituation ermittelt.