Zusammenfassung der Immobilie:

Immobilienbeschreibung: Die zu bewertende Immobilie befindet sich in Wetter (Ruhr) an der Kaiserstraße 31-35 und besteht aus einem Mehrfamilienhaus, das sowohl Wohn- als auch Geschäftseinheiten umfasst. Es handelt sich um ein 2- bis 5-geschossiges Gebäude, welches im Jahr 1965 errichtet wurde. Die betreffende Wohnung zum Verkauf ist die Nr. 12 im 2. Obergeschoss des Hauses Kaiserstraße 35 mit einer Wohnfläche von 53,42 m².

Wichtige Merkmale:

1. Allgemeine Objektinformationen:

   • Objektart: Wohn- und Geschäftshaus
   • Baujahr: ca. 1965
   • Gesamtfläche: 1.409 m² (Gesamtgrundstück)
   • Wohnfläche der Wohnung: 53,42 m²
   • Miteigentumsanteil: 42,66/1.000 am Gesamtgrundstück

2. Verkehrswert:

   • Verkehrswert ohne Einflussfaktoren: ca. 15.100,00 €
   • Verkehrswert mit Berücksichtigung von Einflussfaktoren: ca. 14.600,00 €

3. Ertragswert:

   • Jahresrohertrag: 3.807,84 €
   • Bodenwert (anteilig): ca. 14.000,00 €
   • Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: 43 Jahre
   • Bewertungskriterien: Risiken durch Leerstand und Außeneinwirkungen (Schäden, Sanierungsbedarf)

4. Zustand des Gebäudes:

   • Das Gebäude weist zahlreiche Bauschäden und einen hohen Sanierungsbedarf auf, darunter Feuchtigkeitsschäden, ungenügende Wärmedämmung und veraltete Heizungs- und Leitungssysteme.
   • Das Objekt ist insgesamt in einem schlechten Zustand, was einen Unterhaltungsstau zur Folge hat.

5. Orts- und Umfeldbeschreibung:

   • Wetter (Ruhr) hat ca. 27.500 Einwohner und bietet eine gute Mischung aus Erholungsräumen und gewerblichen Nutzungen.
   • Die Lage hat eine einfache bis mittlere Wohnqualität mit Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln in unmittelbarer Nähe.

6. Rechtsstatus und Besonderheiten:

   • Im Grundbuch verzeichnete Lasten (z.B. Abwasserleitungsrechte) sind von der Bewertung unberücksichtigt geblieben.
   • Das Grundstück hat eine Eintragung im Altlastenkataster, jedoch besteht derzeit keine Gefährdung.

7. Einflussfaktoren auf den Marktwert:

   • Berücksichtigung von Baulasten, Altlastenverdacht und bergbaulichen Risiken, die den Verkehrswert beeinflussen.

Fazit:

Die Immobilie benötigt umfassende Renovierungsarbeiten und befindet sich in einer Lage, die sowohl Herausforderungen (wie den baulichen Zustand) als auch Vorteile (gute infrastrukturelle Anbindung) bietet. Der ermittelte Verkehrswert spiegelt sowohl den Zustand der Immobilie als auch den Marktwert, der zum Wertermittlungsstichtag berücksichtigt werden kann, wider. Aufgrund des hohen Renovierungsbedarfs und der Berücksichtigung von Risiken durch Leerstand ist eine Investition in dieses Objekt mit Vorsicht zu genießen.