Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie: Sondereigentum Wohnung Nr. 2 in der Gräffstraße 14, Gelsenkirchen

Allgemeine Informationen

• Objekt: Sondereigentum an Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss
• Adresse: Gräffstraße 14, 45894 Gelsenkirchen
• Verkehrswert: 46.000 € (gemäß Verkehrswertgutachten zum Stichtag 16.11.2023)
• Baujahr: Ursprünglicher Bau 1924, Wiederaufbau 1945

Lage

• Stadtteil: Buer, der als einfache bis mittlere Wohnlage eingestuft wird.
• Makrolage: Gelsenkirchen im Ruhrgebiet, Teil der Rhein-Ruhr-Metropolregion. Wirtschaftliche Herausforderungen und rückläufige Demografie werden konstatiert (z.B. hohe Arbeitslosenquote von 14,1%).
• Mikrolage: Gute Erreichbarkeit durch Straßen und öffentliche Verkehrsanbindungen (z.B. Bus und Bahn in der Nähe), jedoch in einem instandsetzungswürdigen Zustand.

Grundstück und Gebäude

• Grundstücksgröße: 301 m²
• Bebaute Fläche: 109 m²
• Bruttogrundfläche: 546 m²
• Wohnfläche Wohnung Nr. 2: ca. 76 m², Aufteilung in Diele, 3 Zimmer, Küche und Bad, jedoch ohne Balkon.
• Bauweise: Einseitig angebautes Mehrfamilienhaus, 3-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Zustand: Die Wohnung sowie das gesamte Gebäude zeigen erhebliche Abnutzungserscheinungen, mit Instandhaltungsbedarf und einer augenscheinlichen Schieflage, die vermutlich vom Bergbau herrührt.

Ausbau- und Ausstattungsmerkmale

• Fenster: Kunststofffenster (Isolierverglasung) aus den 1980er Jahren.
• Heizung: Zentrale Warmwasserbereitung über eine Gastherme, Alter unklar, in einem in die Jahre gekommenen Zustand.
• Badezimmer: Bad/WC ausgestattet mit Wanne und Dusche, nicht mehr zeitgemäß und notwendig.
• Bodenbeläge: Parkett, Fliesen und Laminat in einfachem bis mittlerem Qualitätszustand, teilweise beschädigt.

Wirtschaftliche Aspekte

• Miete: Aktuelle Nettokaltmiete von 385€ monatlich. Der Mietvertrag wurde am 15.12.2015 abgeschlossen.
• Ertragswert: Vorläufiger marktangepasster Ertragswert von 52.000 €.
• Bewirtschaftungskosten: Annähernd 33% des jährlichen Rohertrags von 4.620 €, was in etwa 1.530 € entspricht.

Besondere Merkmale und Wertbeeinflussung

• Altmerkmale und Schäden: Wertminderung aufgrund von Schieflage, durchfeuchtetem Keller, schlechten Oberflächenzuständen und notwendigen Schönheitsreparaturen.
• Marktsituation: Abnehmende Nachfrage aufgrund von wirtschaftlicher Unsicherheit und steigenden Zinsen, die beeinflussen, dass Investoren und Käufer vorsichtiger sind.

Rechtliche und Verwaltungssituation

• Entwicklung: Das Objekt befindet sich in einem Zwangsversteigerungsprozess. Aktuell besteht keine WEG-Verwaltung, und es sind keine spezifischen Behinderungen oder Altlasten bekannt.
• Mit einem Miteigentumsanteil von 24/100 an dem Grundstück sind Sondernutzungsrechte im Rahmen der Teilungserklärung berücksichtigt.

Zusammenfassung Zustand und Empfehlungen

• Das Objekt wird als renovierungsbedürftig beschrieben, mit einer Einschätzung, dass alle baulichen Veränderungen weitestgehend erneuert werden müssen, um den Anforderungen eines modernen Wohnraums zu genügen.
• Aufgrund der Lage und des aktuellen Zustands wird die Ertragskraft der Immobilie als eingeschränkt betrachtet, basierend auf der voraussichtlichen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Die Betrachtung des Objekts in seiner aktuellen Form zeigt, dass es für Investoren, die an Modernisierungsprojekten interessiert sind, attraktiv sein kann, jedoch auch substanzielle Investitionen erfordert, um es auf ein zeitgemäßes Niveau zu bringen. Die niedrige Preisgestaltung des Objekts eröffnet ein breiteres Käuferfeld, insbesondere für Kleinanleger und Eigennutzer.