Immobilienzusammenfassung

Objektart: Eigentumswohnung
Adresse: Sybelstraße 16, 10629 Berlin
Bewertungsnummer: Nr. 12
Gutachten Nummer: 78924
Gutachter: Carsten Kühne, Dipl.-Wirtschaftsingenieur
Verkehrswert: 680.000,00 €
Auftragsverhältnis: Zwangsversteigerungsverfahren (Aktenzeichen 70 K 94/23)

1. Lage und Umgebung

• Stadtteil: Charlottenburg, Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Berlin
• Verkehrsanbindung: Gute Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel (ca. 250 m bis Autobus, 300 m bis U-Bahn Adenauerplatz, 400 m bis zum S-Bahnhof Charlottenburg).
• Wohnen: Die Sybelstraße hat eine gute Wohnlage, ist aber von erhöhter Lärmbelastung durch den Straßenverkehr betroffen, da sie sich nahe stark befahrener Straßen befindet (Lewishamstraße).

2. Grundstück und rechtliche Situation

• Grundstücksgröße: 629 m², davon 60/1.000 Miteigentumsanteil für die Wohnung
• Gemeinschaftsanteil: Sofortige Zustimmung des Verwalters erforderlich für die Veräußertung, außer in speziellen Fällen.
• Bauplan: Gemischtes Gebiet, 5 Vollgeschosse.
• Denkmalschutz: Kein Eintrag in der Denkmalliste.

3. Baulichkeiten

• Baujahr: 1906, mit mehreren Umbauten, zuletzt 1996
• Bauzustand: Gesamtblick in mittlerem Zustand, einige Reparaturkosten angestaut.
• Zahl der Einheiten: Insgesamt 19, davon 17 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten.

• Aufteilung der Stockwerke: 5 Geschosse plus ausgebautes Dachgeschoss.

  4. Details der Eigentumswohnung Nr. 12

• Stockwerk:
  4. Obergeschoss (rechts bzw. Mitte)
• Größe: 115 m², bestehend aus 3 Zimmern, 2 Badezimmern, Küche, Diele, Flur und Balkon.
• Bauliche Veränderungen: Wohnung Nr. 12 ist verkettet mit Wohnung Nr. 14, was eine Trennung ohne bauliche Maßnahmen erschwert. Die Erschließung erfolgt zusätzlich über einen Flur der Nachbareinheit.
• Zustand: Mittlerer bis guter Zustand, mit teilweise Wasserschäden.
• Heizung: Zentralheizung (Gas), Wasser zentral erhitzt.
• Verkaufssituation: Die Wohnung ist derzeit befristet vermietet. Der Mietvertrag läuft bis zum 30.04.2025, mit weiteren Optionen.

5. Wirtschaftliche Aspekte

• Mieteinnahmen: Monatliche Kaltmiete von 2.039,82 € zuzüglich Nebenkosten von 630,18 €, insgesamt 2.670,00 € monatlich.
• Wohngeld: 504,35 € pro Monat (basierend auf dem Wirtschaftsplan 2024).
• Marktanalyse: Wertentwicklung ermittelt durch Vergleichswerte in der Region, unter Berücksichtigung des besonderen Zustands und der exklusiven Nutzung.

6. Wertermittlung

• Vergleichswert: 678.500,00 €, angerechnet pro m² bei 5.900,00 €.
• Kaufpreise: Vergleichsobjekte innerhalb der letzten zwei Jahre haben Kaufpreise von über 6.000 bis 9.396 €/m² ergabene, was bestätigt, dass die Wohnung im Marktkontext angemessen bewertet ist.

7. Fazit

Die Eigentumswohnung Nr. 12 in der Sybelstraße in Berlin Charlottenburg bietet aufgrund ihrer Lage, der grundsoliden baulichen Struktur sowie des moderaten Preises im Vergleich zum Markt ein potenzielles Investment mit guter Vermietbarkeit. Auswirkungen aus der Zwangsversteigerung und der gegenwärtigen Vermietungssituation sollten jedoch genau bedacht werden.

Gutachter: Carsten Kühne, Dipl.-Wirtschaftsingenieur
Datum: 8. April 2024