Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie in Gelsenkirchen

Allgemeine Informationen

• Sachverständigenbüro: Stratmann Immobilien-Wertermittlung, Bernhard Stratmann, Dipl. Immobilienökonom
• Gutachten-Nr.: A-2210-GEL
• Gerichts-Aktenzeichen: 005 K 023/22
• Standort der Immobilie: Wilhelminenstraße 155, 155a, 45881 Gelsenkirchen
• Objekt: Sondereigentum-Nr. 6, im Dachgeschoss einer Wohnung
• Miteigentumsanteil: 164/1000

Grundstücksbeschreibung

• Gemarkung: Schalke
• Flur: 1
• Flurstück: 44
• Grundstücksgröße: 586 m²
• Bauliche Nutzung: Mehrfamilienhaus (viergeschossig, unterkellert, 6 Wohneinheiten)

Lage

• Einordnung: Stadtbezirk Gelsenkirchen-Mitte, Stadtteil Schalke
• Lagequalität: Unterdurchschnittlich mit einer einfachen Wohnlage durch dichte Bebauung und geringem Grünanteil.
• Erschließung: Anschluss an die öffentliche Erschließungsanlage „Wilhelminenstraße“. keine zukünftigen Erschließungsbeiträge, aber mögliche Straßen ausbaubeiträge.

Bebauung

• Baujahr: 1897 (letzte Nutzung nach Instandsetzung 1946)
• Objektzustand: Unterdurchschnittlich, diverse Baumängel und Bauschäden vorhanden.
• Gesamte Wohnfläche SE-Nr. 6: 124 m²
• Baumängel/Bauschäden: Z. B. beschädigte Bodenbeläge, Schimmelbildung im Bad, Abplatzungen im Innenputz.
• Ausstattung: Einfache Ausstattung, geringe Barrierefreiheit, verschiedene Mängel in den Infrastruktur- und Ausstattungsqualitäten.

Wohnungseigentum

• Stand der Nutzung: Wohnung derzeit vermietet, es besteht eine Plan zur Renovierung durch den Mieter.
• Mietvertrag: Seit 01.11.2018 mit einer Grundmiete von 820 € plus Heiz- und Betriebskosten.
• Soziale Bindungen: Keine Belegungsbindung, keine öffentlichen Förderungen.

Technische Ausstattung

• Heizsystem: Gas-Therme in der Wohnung mit Heizkörpern.
• Elektroinstallation: Augenscheinlich älteren Datums, aber ausreichend Steckdosen sowie Lichtauslässe vorhanden.

Ertragsstärke und Verkehrswert

• Jährlicher Rohertrag: 7.320 €
• Jährlicher Reinertrag: 5.288 €
• Marktanpassungsfaktor: 1,00
• Ertragswert: 83.220 € (berücksichtigt besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)
• Vergleichswert: 83.551 €
• Abschläge aufgrund der Bauschäden: 5.357 €

Fazit und Verkehrswert

• Marktanalysen bestätigen die Ertrags- und Vergleichswerte; der Verkehrswert für die Wohnung wird auf 83.000 € zum Wertermittlungsstichtag 02.12.2022 festgelegt.

Wichtige Merkmale Zusammengefasst

1. Immobilientyp: Dachgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
2. Lage: Unterdurchschnittliche Stadtlage in Bochum mit Ergänzungen von Gewerbe in der Nähe.
3. Bausubstanz: Ursprünglich 1897 erbaut, mehrfach nachgebessert, jedoch in unterdurchschnittlichem Zustand.
4. Verkehrswert: 83.000 €, basierend auf dem Ertrags- und Vergleichswertverfahren.
5. Aktueller Mietvertrag: Festgehaltene Grundmiete seit 2018 ohne soziale Bindungen.

Diese Zusammenfassung bietet eine umfassende Übersicht über die wesentlichen Aspekte der Immobilie, die für potenzielle Käufer und Investoren von Bedeutung sind.