Zusammenfassung der Immobilie Am Schelmengraben 3, Michelstadt

Aktenzeichen

• Aktenzeichen: 2024-1062

Objektinformationen

• Objektart: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage
• Anschrift: Am Schelmengraben 3, 64720 Michelstadt, Odenwaldkreis, Hessen
• Lage: Gute bis mittlere Wohnlage, vorwiegend Einfamilien- und Zweifamilienhäuser in der Umgebung.
• Grundstücksfläche: 1.084 m² (Flurstück 376/3, Flur 7, Gemarkung Michelstadt)
• Verkehrswert: Ca. 245.000,00 € zum Stichtag 30.09.2024.

Gebäude Beschreibung

1. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung:

   • Baujahr: Ca. 1962
   • Geschosse: Untergeschoss, Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss.
   • Unterkellerung: Vollständig unterkellert.
   • Dach: Satteldach mit Ziegeldeckung, Mängel an Dachrinnen und Feuchteschäden festgestellt.
   • Fassade: Überwiegend Putzfassade mit teilweise renovierungsbedürftigem Eindruck.
   • Fenster: Mehrheitlich Holzfenster mit teilweise veralteter Einfachverglasung; Mängel an Isolierverglasung festgestellt.
   • Heizung: Ältere Ölzentralheizung mit Radiatoren.

2. Doppelgarage:

   • Massivkonstruktion, erhebliche Risse an der Fassade und unklarer Zustand der Tore.

3. Außenanlagen:

   • Ungepflegte und verwilderte Außenanlagen, Treppen und Zugangswege weitgehend unbefestigt.
   • Sichtbare Schadstellen an Stützmauern und Verdacht auf Hausschwamm im Untergeschoss.

Technischer Zustand

• Allgemeinzustand: Das Gebäude und die Garage machen einen stark sanierungsbedürftigen Eindruck. Mehrere Mängel, wie Feuchteschäden, nicht zeitgemäße elektrische Installationen sowie bauliche Schäden, wurden dokumentiert.
• Sanierungsbedarf: Signifikanter Sanierungsbedarf sowohl im Innenbereich (Sanitär, Elektroinstallationen) als auch im Außenbereich der Immobilie.
• Energieausweis: Kein Energieausweis vorgelegt.

Nutzungssituation

• Derzeitige Nutzung durch den Eigentümer und dessen Tochter. Die Einliegerwohnung ist nicht vollständig von der Haupteinheit getrennt.

Wertbestimmende Faktoren

• Verkehrs- und Erschließungszustand: Gute Anbindung an die Infrastruktur, jedoch keine nennenswerten Beeinträchtigungen durch Lärm oder Gerüche.
• Ertragswert: Für die Nutzung als Mietobjekt ermittelte jährliche Nettokaltmiete von 12.180,00 €.

Besondere Informationen

• Verdacht auf Hausschwamm im Untergeschoss, der eine tiefere Untersuchung erforderlich machen könnte.
• Mangelnde Instandhaltungen und erforderliche Modernisierungen der letzten Jahre wurden festgestellt.

Fazit

Das Objekt Am Schelmengraben 3 in Michelstadt stellt eine zusätzliche Herausforderung dar, da es in einem sanierungsbedürftigen Zustand präsentiert wird. Neben dem sichtbaren baulichen Sanierungsbedarf steht der Verdacht auf bauliche Mängel (z. B. Hausschwamm) im Mittelpunkt von zukünftigen Maßnahmen. Der festgestellte Verkehrswert von 245.000,00 € gibt wertvolle Hinweise für potenzielle Käufer und Investoren hinsichtlich der finanziellen und zukünftigen Belastungen durch Sanierungsmaßnahmen.