Zusammenfassung der Immobilie in Waldhäuser, 94556 Neuschönau

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Einfamilienhaus mit Garagenanbau
• Adresse: Guldensteig 13, Waldhäuser, 94556 Neuschönau
• Flurstück: Nr. 1512/2
• Gemarkung: Neuschönau
• Gutachter: Dipl. Ing. (FH) Max Weber, Architekt, Eppenschlag
• Gutachtenstichtag:
  19. Juni 2023
• Verkehrswert: 195.000 €

Lage:

• Region: Bayern, Niederbayern, Landkreis Freyung-Grafenau
• Entfernung zur Kreisstadt (Freyung): ca. 23 km
• Entfernung zur Landeshauptstadt (München): ca. 200 km
• Zufahrt: Gute Anbindung über B533 (15 km entfernt), Autobahnanschluss (50 km)
• Öffentliche Verkehrsanbindung: Bushaltestelle ca. 10 Minuten zu Fuß
• Umgebung: Exponierte Wohnlage mit Fernsicht, keine Geschäftslage vorhanden. Beliebtes Wohngebiet aufgrund der Nähe zu Wanderrouten, aber begrenzte Infrastruktur (wenig lokale Geschäfte).

Grundstücksbeschreibung:

• Größe: 734 m²
• Zuschneidungsform: Unregelmäßig, Annähernd L-förmig
• Oberflächenverhältnisse: Starkes Gefälle von Osten nach Westen (ca. 5 m Höhenunterschied)
• Erschließung: Öffentlich über die Straße „Guldensteig“ mit Anschluss an Kanalisation, Wasserversorgung und Elektrizität.

Bauwerksbeschreibung:

1. Einfamilienhaus:

   • Baujahr: 1937, mit Erweiterung 1975
   • Modernisierungen: Erneuerung der Fenster (1975), Bad im EG (1980er Jahre), Heizung (2010)
   • Bauweise: Massivbau, Erdgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss.
   • Keller: Zugang nur über Garagenanbau.

2. Wohnfläche:

   • EG: Wohnkitchen, 2 Schlafzimmer, Bad, Wintergarten; Gesamt: ca. 76,10 m²
   • DG: Offener Wohnbereich, Gesamt: 50 m²
   • Gesamte Wohnfläche: 126,10 m²

3. Garagenanbau:

   • Baujahr: 1998
   • Nutzung: 1 Kfz-Stellplatz, Hauswirtschaftsraum
   • Bauweise: Massiv, eingeschossig, Flachdach; Baugrößen: 36,68 m² Bruttogrundfläche.

Baulicher Zustand und Mängel:

• Der Zustand des Einfamilienhauses ist als durchschnittlich zu bewerten, weist jedoch zahlreiche Baumängel und Schäden auf, wie:
  • Geringe Durchgangshöhe der Eingangstür
  • Verschmutzte Wände
  • Unsauber ausgearbeitete Treppen und Böden
  • Morsche Holzverkleidungen
  • Erheblicher Instandhaltungsstau
• Der Garagenanbau zeigt ebenfalls erhebliche Mängel, insbesondere in Bezug auf die Flachdachabdichtung und Innenputzschäden.

Energieeffizienz und rechtliche Aspekte:

• Aktuelle energetische Standards werden nicht erfüllt (keine ausreichende Wärmedämmung).
• Der Denkmalschutz ist nicht relevant, da die Gebäude nicht in die Denkmalliste eingetragen sind.
• Baugenehmigungen vorhanden für Anbau und Garagenanbau.

Bewertung:

• Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung aller besonderen Merkmale, Mängel und rechtlichen Gegebenheiten auf 195.000 € festgelegt.
• Marktanpassungsfaktor wurde auf 1,10 angesetzt, aufgrund des ländlichen Gebiets und der Vermietbarkeit.

Die Immobilie in Waldhäuser bietet somit Potenzial für eine Eigen- oder Feriennutzung, bedarf jedoch zeitnaher Investitionen zur Beseitigung der genannten Mängel und Erweiterung der energetischen Effizienz.