Detaillierte Zusammenfassung der Immobilienbewertung (Einfamilienhaus und Bauplatz)

Grunddaten der Immobilien:

• Standort: Schwarzenbergstraße 18 und 20, 97447 Gerolzhofen, Bayern
• Flurstücke:
  1. Fl. Nr. 2153/9: Unbebauter Bauplatz
  2. Fl. Nr. 2153/10: Bebaut mit einem Einfamilienhaus und angeschlossener Doppelgarage

Verkehrswerte:

• Fl. Nr. 2153/9 (Bauplatz): 88.000 €
• Fl. Nr. 2153/10 (Einfamilienhaus): 627.000 €

Grundstückseigentümer:

• Neben dem Gutachten sind Details im Grundbuch zu finden.

Ortsbegehung:

• Stichtag: 19.09.2023
• Keine Innenbesichtigung des Einfamilienhauses ermöglicht, nur Außenansicht und amtliche Dokumente genutzt.

Lagebeschreibung:

1. Makrolage:

   • Gerolzhofen ist im Landkreis Schweinfurt, ca. 21 km von der Stadt Schweinfurt entfernt.
   • Die Stadt hat ca. 6.860 Einwohner (Stand 31.12.2022) und erhebt den Status eines Mittelzentrums.

2. Mikrolage:

   • Die Immobilien befinden sich in einem Neubaugebiet, etwa 1.300 m vom Stadtzentrum entfernt.
   • Die Lage ist zwischen ruhiger Wohnstraße und Verkehrsberuhigter Zone, mit guter Anbindung an überregionale Straßen.

3. Umfeld:

   • Vorwiegend Wohnbebauung, keine störenden Gewerben.
   • Infrastruktur: Nachteile durch fehlende Schul- und Kindergarteneinrichtungen im direkten Umfeld, jedoch in der Nähe verfügbar.

Gebäudebeschreibung:

• Einfamilienhaus (Fl. Nr. 2153/10):

  • Baujahr: ca. 1995
  • Bauweise: Einschossig mit ausgebautem Dachstuhl, Vollkeller.
  • Doppelgarage angrenzend.
  • Bauliche Mängel vorhanden, nach außen leicht vernachlässigt.

• Flächen:

  • Brutto-Grundfläche (BGF): ca. 691 m²
  • Nettogrundfläche (NGF): ca. 185 m² Wohnfläche.

  Wertansätze:

  1. Bodenwertermittlung:

     • Bodenrichtwert: ca. 135 € pro m²
     • Gerechneter Bodenwert für Fl. Nr. 2153/9: 88.000 €
     • Gerechneter Bodenwert für Fl. Nr. 2153/10: 87.856 €

  2. Sachwertberechnung (Einfamilienhaus):

     • Sachwert: 784.000 €
     • Abzüge wegen Mängeln (30.000 €) und Alter bis Totalbetrag: 670.191 €

3. Ertragswert (Einfamilienhaus):
   • Jährlicher Rohertrag: zusätzliche Einnahmen aus der Vermietung erzielt 26.370 €.
   • Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten (4.483 €) und Bodenwertverzinsung: 19.691 € als Barwert.
   • Ertragswert letztlich: 566.000 €.

Marktanpassung und Verkehrswert:

• Das Gesamtangebot ergibt sich durch Marktanpassungsfaktor von 80% basierend auf der Diskrepanz zwischen Sachwert und Ertragswert.

• Verkehrswerte:

  • Fl. Nr. 2153/9: 88.000 €
  • Fl. Nr. 2153/10: 627.000 €

  Fazit:

  Die Immobilienbewertung wurde umfassend durchgeführt, wobei die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben des Baugesetzbuches Berücksichtigung fand. Die Immobilien sind aufgrund ihrer Lage, Größe und baulichen Beschaffenheit sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv, jedoch sollten potentielle Käufer die bestehenden Mängel und erforderlichen Investitionen einkalkulieren.