Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie in der Bischof-Roß-Straße 12 a, 47495 Rheinberg

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Andreas Theussen, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
• Gutachtenstichtag:
  13. Mai 2024.
• Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB: Verkehrswert ermittelt am 01. Oktober 2024.
• Marktwert der Immobilie: 256.000 € (in Worten: zweihundertsechsundfünfzigtausend Euro).

Bewertungsobjekt

1. Lage:

   • Adresse: Bischof-Roß-Straße 12 a, 47495 Rheinberg.
   • Gemarkung: Budberg, Flur 2, Flurstücke 1678, 1679 und 1095.
   • Stadtbezirk: Budberg, ca. 3 km vom Rheinberger Stadtzentrum entfernt.
   • Umgebung: Ruhige Wohnlage mit ländlichen Strukturen, mittlere Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentlicher Nahverkehr).

2. Grundstück:

   • Gesamtfläche: 3.335 m² (unregelmäßig zugeschnitten).
   • Nutzung: teilweise Wohnbaufläche und Verkehrsfläche sowie Gartenflächen.
   • Bebauung: Ein Wohnhaus und eine PKW-Doppelgarage, baufällige Nebengebäude (Schuppen, Gewächshaus, etc.).

3. Bebauungskosten:

   • Wohnhaus: Massivbauweise, 1-geschossig, Baujahr 1971, seitdem nicht ausreichend modernisiert, weist erhebliche Mängel auf (z.B. Feuchtigkeit).
   • PKW-Doppelgarage: Errichtet 2015, unauffällig in der Ausstattung.

Wertermittlung

1. Ermittlung des Sachwerts:

   • Sachwert (inkl. Stückkosten und Alterswertminderung): 384.614,44 €.
   • Bodenwert für die Wohnbaufläche: 127.000 €.
   • Gesamtwert (Sachwert - wertmindernde Faktoren): 256.000 €.
   • Kosten für Sanierung: Umfangreiche Sanierungsmaßnahmen sind erforderlich, insbesondere wegen Feuchtschäden und allgemeinem Erhaltungszustand.

2. Ertragswertverfahren:

   • Marktgerechte Nettokaltmiete: Erzielbare Miete für das Wohnhaus etwa 13.338 € jährlich.
   • Bewirtschaftungskosten: Entsprechend den marktüblichen Prozentsätzen wurden diese Kosten berücksichtigt.
   • Ertragswert: 250.000 €; auch hier Kenntnisse über die Mängel des Gebäudes führten zu einem geringeren Ertragswert.

Besondere Bedingungen

• Öffentliche Belange: Keine Denkmalschutzauflagen. Keine Nutzung öffentlicher Fördermittel.
• Baulastenverzeichnis: Einige Eintragungen, die die Nutzung und Verfügbarkeit des Grundstücks betreffen, wurden festgehalten und fließen in die Wertermittlung ein.
• Baumängel und Bauschäden: Umfassende Mängel (feuchte Wände, baufällige Nebengebäude) sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.

Schlussfolgerung

Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass das bewertete Objekt aufgrund seines aktuellen Zustands erheblich in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt ist und umfassende Sanierungsarbeiten notwendig sind, um eine marktfähige Nutzung zu erzielen. Der Verkehrswert von 256.000 € spiegelt diese Bedingungen wider und berücksichtigt den Beitrag der verschiedenen Bewertungsverfahren.