Zusammenfassung des Immobiliengutachtens zum Straßencafé in Rehau

1. Allgemeine Informationen

• Gutachten erstellt von: Dipl.-Ing. (FH) Andre Gebhardt
• Auftragsnummer: Az.: 2K 42/23
• Datum: 05.09.2023
• Gegenstand: Verkehrswertschätzung des 38/1.000 Miteigentumsanteils SE-Nr. 1 an den Grundstücken sowie dem Sondereigentum am Straßencafé in Rehau.
• Standort: Ludwigstraße 15 & Wallstraße 18, 95111 Rehau
• Grundbuchblatt: Hof 8118, Gemarkung Rehau
• Verkehrswert am Stichtag (15.08.2023): ca. 30.000,00 €

2. Grundstücks- und Gebäudebeschreibung

• Flurstücke: Rehau 168 (278 m²) und Rehau 168/1 (2 m²), insgesamt 280 m²
• Erschließung: Gut erschlossen mit öffentlichem Straßennetz, bituminös befestigt und mit Gehwegen.
• Nutzung: Mischgebiet, Grundstück komplett bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus.
• Bauart: Massivbau, Baujahr ca. 1990, bestehend aus Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss.

• Nutzungen im Gebäude:

  • Erdgeschoss: Straßencafé, Imbiss, Spielothek, WC-Räume.
  • Obergeschosse: Arztpraxis und 12 Wohneinheiten.

  3. Miteigentumsanteil und Sondereigentum

• Miteigentumsanteil: 38/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum am Straßencafé.
• Nutzfläche des Straßencafés: ca. 27 m², mit Theke und Sitzplätzen sowie Damen- und Herren-WC.

4. Verkehrswertermittlung

• Ertragswert:

  • Ermittlung auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmieten, resultierender Rohertrag von ca. 2.673,00 € jährlich.
  • Abzug der Bewirtschaftungskosten (26% von 2.673,00 €), ergibt einen jährlichen Reinertrag von ca. 1.978,02 €.
  • Ertragswert für die baulichen Anlagen ermittelt sich zu ca. 31.872,32 €.
  • Gesamter Ertragswert des Miteigentumsanteils: rd. 32.500,00 €.

• Sachwert:

  • Ermittelt durch Normalherstellungskosten (NHK) und Alterswertminderung.
  • Gebäudesachwert ermittelt mit einem Sachwert von rd. 23.500,00 €.

5. Gewichtung der Verfahrensergebnisse

• Verkehrswertgewichtung: Ertragswertverfahren erhält ein höheres Gewicht als das Sachwertverfahren. Der ermittelte Verkehrswert wird letztlich auf ca. 30.000,00 € festgelegt.

6. Rechtliche Rahmenbedingungen

• Rechtliche Belastungen: Keine wesentlichen privatrechtlichen Belastungen festgestellt.
• Öffentlich-rechtliche Situation: Keine relevanten Baulasten oder Denkmalschutzvermerke.

7. Fazit

Der Verkehrswert des 38/1.000 Miteigentumsanteils SE-Nr. 1 am Grundstück sowie das Sondereigentum am Straßencafé wird mit rd. 30.000,00 € am Stichtag 15.08.2023 geschätzt.

8. Anhang

Das Gutachten umfasst 24 Seiten sowie 6 Anlagen, die detaillierte Informationen über die Grundstücksbeschreibung, die Wertermittlungen, Planmaterial, Berechnungen der Brutto-Grundflächen und verschiedene Beschreibungen der Nutzung und des Gebäudes enthalten.

Dieses Gutachten dient im Rahmen einer Verkehrswertermittlung und ist insbesondere für den Auftraggeber gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt worden.