Zusammenfassung der Immobilienbeschreibung für den Dachboden in der Wirthstraße 37, 90459 Nürnberg

1. Allgemeine Informationen

• Objektart: Dachboden (nicht ausgebaut)
• Lage: Wirthstraße 37, 90459 Nürnberg
• Verkehrswert: 29.000 € (gutachtlicher Marktwert zum Stichtag 23.02.2024)
• Auftraggeber: Amtsgericht Nürnberg, Abteilung für Immobiliarvollstreckung

2. Objektbeschreibung

• Zugänglichkeit: Der Dachboden ist über ein Treppenhaus zugänglich. Der Raum ist stark eingeschränkt durch Kaminschächte und die Dachkonstruktion.
• Raumhöhe: Das untere Maß der Kehlbalken beträgt 2,09 m, was den potenziellen Ausbau zu Wohnraum erheblich einschränkt.
• Fläche: Nutztbare Grundfläche von ca. 60 m² nach Abzug von Treppenraum und anderen nicht ausbaubaren Flächen.
• Fenster: Belichtung erfolgt durch vier kleine Dachflächenfenster.
• Dachaufbauten: Es sind keine Dachaufbauten vorhanden.

3. Lagebeschreibung

• Stadtteil: Galgenhof, 1 km südlich vom Nürnberger Stadtzentrum.
• Infrastruktur: Gute Anbindung durch U-Bahn, Tram und Autobahnen. Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind in der Nähe vorhanden.
• Umfeld: Das Gebiet ist überwiegend durch Geschosswohnungsbau geprägt.

4. Bau- und Grundstücksdaten

• Baujahr: Ursprünglich 1954, mit Modifikationen 1960.
• Bauweise: Massivbau, voll unterkellert, mit zweiseitigem Anbau und Satteldach.
• Grundstücksgröße: 285 m², Bauland mit einer Geschossflächenzahl (WGFZ) von 3,3.
• Erschließung: Versorgungsanschlüsse für Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation vorhanden.
• Wirtschaftliche Situation: Dem Sachverständigen liegen keine Hinweise auf Mietverhältnisse oder wesentliche Beschränkungen vor, der Dachboden ist derzeit leerstehend.

5. Bauplanungsrecht

• Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche.
• Genehmigungen: Der Eigentümer hat das Recht, den Dachboden ggf. in Wohnraum umzuwandeln, jedoch unterliegt dies baurechtlichen Genehmigungen.

6. Marktanalyse

• Marktbeobachtungen: Analyse und Vergleich von nicht ausgebauten Dachböden in der Region, wobei eine Wertminderung aufgrund der baulichen und lagebedingten Einschränkungen vorgenommen wurde.
• Preise für Vergleichsobjekte: Basis für die Wertermittlung sind die Vergleichswerte aus Verkäufen ähnlicher Dachböden in der Umgebung, die ebenfalls auf eine Marktsituation unter Druck hinweisen.

7. Wichtige Hinweise

• Der Sachverständige schließt eine Haftung gegenüber Dritten aus und weist darauf hin, dass das Gutachten eine unabhängige Marktwertschätzung darstellt.
• Aussagen über den Zustand des Daches und der Bausubstanz sind nur oberflächlich, da keine tiefgehenden Prüfungen vorgenommen wurden.

Fazit

Der Dachboden in der Wirthstraße 37 stellt ein potenzielles Investitionsobjekt dar, dessen Wert durch seine Lage und die gegebenen Nutzungsmöglichkeiten beeinflusst wird. Mit dem aktuellen Verkehrswert von 29.000 € ist er eine Überlegung wert für Käufer, die an der Umnutzung des nicht ausgebauten Dachbodens interessiert sind.