Zusammenfassung der zu verkaufenden Immobilie:

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Büro Nr. 20 im Rückgebäude
• Adresse: Waltherstraße 29, 80337 München
• Verkehrswert: 1.310.000 € (stand 12. Oktober 2023)
• Zweck des Gutachtens: Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren (AZ: 1540 K 156/23)

Grundstücksbeschreibung:

• Lage: Landeshauptstadt München, Stadtbezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt; ca. 130 m vom U-Bahnhof Goetheplatz entfernt, gute Anbindung an die Innenstadt; Geschäfte im Gehbereich.
• Flurstück: 10194/4, 77/1.000 Miteigentumsanteil.
• Nutzfläche: Ca. 219 m² (miet-/lastenfreier Zustand).
• Baujahr: Rückgebäude 1897, unterliegt dem Denkmalschutz.

Bau- und Grundstückseigenschaften:

• Bauweise: Massivbauweise mit verputzter Fassade, Fenster mit Isolierverglasung, Satteldach (ca. 45° Dachneigung).
• Energieausweis: Aufgrund des Denkmalschutzes nicht erforderlich.
• Gesamtzustand: Instandhaltungsstau erkennbar in den Gemeinschaftsbereichen (Treppenhaus, Lichthof).
• Ausstattung: Ölzentralheizung, keine nennenswerten Abweichungen im vorderen Gebäude festzustellen.

Raumaufteilung Büro Nr. 20:

• Lage:
  1. Obergeschoss im Rückgebäude.
• Ausstattung:
  • 8 Büroräume, 1 Abstellraum mit Zugang zum Lastenaufzug, 1 WC, Teeküche im Treppenhaus.
  • Aktuell baulich in zwei separate Nutzungseinheiten unterteilt durch Trennwände.
  • Nutzfläche: 218,78 m², Raumhöhe ca. 3,10 m.

Rechtliche Situation:

• Privatrechtliche Belastungen: Grundbuchliche Eintragungen sind im Rahmen der Wertermittlung unberücksichtigt, nicht eingetragene Belastungen könnten bestehen.
• Öffentlich-rechtliche Situation: Das Objekt ist innerhalb eines Bereichs des Flächennutzungsplans als „WB - besonderes Wohngebiet“ klassifiziert.
• Zwangsversteigerung: Vorgangsweise ist klar, potenzielle Käufer sollten sich über Rechte und Verpflichtungen im Klaren sein.

Wertermittlungsverfahren:

• Vergleichswert: Abgeleitet aus vergleichbaren Büroflächen, bei einem Quadratmeterpreis von ca. 7.500 €.
• Ertragswert: Geplant mit einem jährlichen Reinertrag von 57.090 €.

Instandhaltungsbedarf und Rückbau:

• Der Bürobereich weist erhebliche bauliche Abweichungen von dem im Aufteilungsplan dargestellten Zustand auf. Rückläufige Brandschutzanforderungen durch die Trennwand untergraben den ursprünglichen Plan. Das Büro muss zahlreiche bauliche Maßnahmen durchlaufen, um den ursprünglichen gemäß den Vorschriften festgelegten Zustand wiederherzustellen.

Verkaufshinweis:

• Der Käufer wird als neuer Eigentümer in bestehende Mietverhältnisse einsteigen, jedoch hat er ein Ausnahmekündigungsrecht. Das Objekt wird im aktuellen Zustand versteigert, jede Klage aufgrund von Mängeln ist ausgeschlossen.

Fazit: Das Objekt in der Waltherstraße 29 bietet erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten, hat jedoch aufgrund des Denkmalschutzes und des erkennbaren Instandhaltungsstaus spezielle Anforderungen an potenzielle Käufer. Die notwenigen Renovierungs- und Rückbaumaßnahmen müssen einkalkuliert werden, um den geforderten Brandschutz und den ursprünglichen Zustand zu erreichen.