Zusammenfassung der Immobilie

Objektbeschreibung

Das bewertete Objekt ist eine Eigentumswohnung (Nr. 222) im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses sowie ein Tiefgaragen-Stellplatz (Nr. 8341) in der Tiefgarage gelegen an der Niehler Straße 332, 50735 Köln (Stadtteil Niehl). Die Immobilie ist Teil einer Wohnanlage, die insgesamt 16 Häuser umfasst und in ca. 300 Eigentumswohnungen und 400 Teileigentumseinheiten (darunter Gewerbeeinheiten und PKW-Stellplätze) aufgeteilt ist.

Eckdaten der Einheit

• Wohnungseinheit: Nr. 222
• Stockwerk: 1. Obergeschoss (links)
• Fläche (WoFIV): Ungefähr 93 m²
• Kellerabstellraum: Nr. 251
• Tiefgaragenstellplatz: Nr. 8341

Grundstück und Lage

• Grundstücksgröße: 18.004 m²
• Bodenwertanteil der Wohnung: 99.200 €
• Bodenwertanteil des Tiefgaragen-Stellplatzes: 3.300 €
• Immobilienrichtwert: 348.500 €

• Ertragswert: 332.500 €

  Die Immobilie liegt in einem verkehrlich günstigen Stadtteil, der durch eine gute Verkehrsanbindung (Busse, Straßenbahn) zur Kölner Innenstadt (ca. 6 km entfernt) gekennzeichnet ist. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote sind in der Umgebung vorhanden.

Bau- und Wohnungszustand

• Baujahr: ca. 1982 mit Teilmodernisierung um 2007
• Bausubstanz: Normaler Zustand mit Alterswertminderungen (ca. 5.000 € aufgrund von Baumängeln)
• Heizungsart: Gaszentralheizung
• Energieausweis: Vorhanden mit einem Verbrauchswert von 136 kWh/(m²·a)

Mieteinnahmen und Ertragswert

• Jährlicher marktüblicher Rohertrag der Wohnung: 12.948 €
• Rohertragsfaktor: 25,68

• Jährlich erzielbarer Rohertrag des Tiefgaragenstellplatzes: 1.080 €

  Der geschätzte Marktwert der Wohnung beträgt 330.000 € (entspricht 3.548 €/m²) und des Tiefgaragen-Stellplatzes 22.000 €.

Rechte und Belastungen

In der Abteilung II des Grundbuches sind verschiedene Rechte eingetragen, die keinen signifikanten Einfluss auf den Verkehrswert ausüben:

1. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Trafostationen)
2. Grunddienstbarkeit (Nutzungsrechte für Stellplätze)
3. Zufahrtsrechte für Tiefgarage

Diese Eintragungen sind gängige Belastungen, die innerhalb der Wohnanlage bestehen und die Nutzung nicht einschränken.

Schlussfolgerung

Das Gutachten schätzt den Verkehrswert der Immobilie insgesamt auf ca. 352.000 €, wobei die Wohnung und der Teileigentums-Stellplatz als separate Einheit betrachtet werden. Der Zustand und die Lage der Immobilie sind im Durchschnitt, wobei gelegentliche Baumängel zu berücksichtigen sind.

In Anbetracht des Gesamtbildes ist die Immobilie für Interessenten, die nach einem Eigenheim oder einer Kapitalanlage in einer zentralen Lage in Köln suchen, eine attraktive Investition.