Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen

• Objektbezeichnung: Dreifamilienwohnhaus mit PKW-Garage
• Adresse: Am Eichelberg 6, 50767 Köln (Heimersdorf)
• Auftraggeber: Amtsgericht Köln (Teilungsversteigerung)
• Gutachter: Dipl.-Ing. Frank R. Borchardt, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
• Gutachtendatum: 21.03.2023

Eckdaten der Immobilie

• Grundstücksgröße: 761 m²
• Wohneinheiten: 3 (jeweils in Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss)
• Wohnfläche: ca. 240 m² (aufgeteilt in Erdgeschoss 91,35 m², Obergeschoss 91,11 m² und Dachgeschoss 57,50 m²)
• Garagenanzahl: 1
• Bodenwert: 561.800 €
• Sachwert: 735.000 €
• Ertragswert: 811.700 €
• Verkehrswert / Marktwert: 810.000 € (ca. 3.375 € je m² Wohnfläche)
• Jährlicher Rohertrag: 27.492 €
• Liegenschaftszins: 1,50 %

Bau- und Nutzungsbeschreibung

• Bauweise: Freistehendes, voll unterkellertes Wohnhaus mit 2 Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss.
• Baujahr: ca. 1968
• Zustand: Insgesamt befriedigend, jedoch mit Instandhaltungsrückständen und einigen Mängeln. Besondere Mängel umfassen:
  • Schadhafte Heizungsanlage
  • Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus und auf dem Balkon
  • Korrosion an der Wasserinstallation
  • Fehlende Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau
• Besonderheiten: Kein gewerblicher Betrieb vorhanden; das Dachgeschoss könnte baubehördlich relevant sein.

Lage

• Stadtteil: Köln-Heimersdorf, ca. 8 km nordwestlich von Köln-Mitte
• Einwohner: Heimersdorf hat ca. 6.300 Einwohner innerhalb des Stadtbezirks Köln-Chorweiler.
• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindungen; Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote in der Nähe.
• Umfeld: Vorwiegend Wohngebiete mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern, Parks in der Umgebung.

Erschließung und Altlasten

• Erschließung: Voll erschlossen mit öffentlichen Versorgungsleitungen; keine Bürgersteige in der Straße.
• Altlasten: Kein Hinweis auf altlastenverdächtige Flächen; möglicherweise Schadstoffbelastungen nicht vollständig ausgeschlossenen.

Rechtliche Aspekte

• Bebauungsplan: Vorhandene Bebauung ist rechtlich zulässig, im aktuellen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen.
• Baulasten: Keine Baulasten auffindbar.
• Wohnungsbindung: Unterliegt nicht dem Wohnungsbindungsgesetz.

Mängel und Chancen

• Wertminderungen aufgrund von Mängeln: Geschätzte Wertminderung aufgrund von Baumängeln und Schäden bei 50.000 €.
• Modernisierung: Notwendige Modernisierungen werden als Möglichkeit für künftig erhöhte Mieteinnahmen gesehen, wenn die Mängel behoben werden.

Fazit

Das Dreifamilienwohnhaus bietet durch seine Lage und die Möglichkeit zur Ertragserhöhung nach einer Sanierung Potenzial für Investoren. Jedoch sind die festgestellten Mängel und der unerledigte Stand des Dachgeschossausbaus zu berücksichtigen.