Zusammenfassung der Immobilie:

Objektadresse:
Schwarzburger Straße 37, 07407 Rudolstadt

Gerichtliche Daten:

• Amtsgericht Rudolstadt, AZ: K 102/22
• Sachverständigennummer: 2023_100

Objektbeschreibung:
Es handelt sich um ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus mit gewerblichem Anteil, das aus insgesamt sieben Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit besteht. Zudem gehört ein Nebengebäude zum Grundstück sowie Außenanlagen.

Bau- und Nutzungsdetails:

• Baujahr: Ursprüngliches Baujahr ca. 16. Jahrhundert, umfassende Sanierung und Neuordnung 1998/1999.
• Bauweise: Massivbau und Fachwerk, teilweise unterkellert. Es gibt vier Vollgeschosse und ein ausgebaute Dachgeschoss.
• Bruttogrundfläche (BGF): ca. 948 m², anrechenbare Wohn-/Nutzfläche: ca. 480 m².
• Nutzungsart: Wohn- und Geschäftsnutzung.
• Stellplätze: 3 PKW-Stellplätze vorhanden.
• Gemeinsame Nutzung: Heizungsanlage und Treppenhaus mit angrenzendem Gebäude in der Kirchgasse 5.

Lage:
Die Immobilie befindet sich in der historischen Altstadt von Rudolstadt, ungefähr 300 m vom Marktplatz entfernt, und ist gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar.

Zustand:
Die Immobilie befindet sich in einem guten baulichen Zustand, jedoch ist ein geringer Sanierungs- und Modernisierungsbedarf erkennbar.

Marktwert:
Der geschätzte Marktwert des Objekts zum Stichtag 28.03.2023 beläuft sich auf 581.000 €.

Wertansätze und -ermittlung:

• Bodenwert: 54.166 €
• Ertragswert: 581.267,31 € (nach Abzug von Baumängeln und Mindermieten)
• Sachwert (ohne Marktanpassung): 804.194,50 €; nach Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Merkmale 783.545,35 €.
• Jahresrohertrag: 37.026 €
• Jahresreinertrag: 28.178,16 €
• Bewirtschaftungskosten: 8.847,84 €

Besondere objektspezifische Merkmale:

• Baumängel/Bauschäden: rissige Wände und aufsteigende Feuchtigkeit, geschätzte Beseitigungskosten ca. 15.000 €.
• Ehemaliges Garagengebäude: einfacher Zustand, Gefährdung durch herausragende Träger, Wertminderung 2.000 €.
• Underrent durch Mindermieten: geschätzte Wertminderung aufgrund unterdurchschnittlicher Mieten ca. 3.649,15 €.

Zusammenfassung nach wichtigsten Merkmalen:

1. Allgemeine Daten:

   • Objektart: Mehrfamilienhaus mit gewerblichem Anteil.
   • Fläche: ca. 948 m² BGF / 480 m² Wohn-/Nutzfläche.
   • Baualter: Ursprünglich 16. Jahrhundert, umfassende Sanierung 1998/1999.

2. Nutzung:

   • 7 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit.
   • Vermietungsstatus: weitgehend vermietet (außer WE 06, familiär genutzt).

3. Lage:

   • Historische Altstadt von Rudolstadt, gute Anbindung an den ÖPNV.
   • Gute Verfügbarkeit von Geschäften des täglichen Bedarfs in der Nähe.

4. Zustand:

   • Guter baulicher Zustand mit geringfügigem Sanierungsbedarf.

5. Wertbeurteilung:

   • Marktwert: 581.000 €.
   • Bodenwert: 54.166 €.
   • Ertragswert: 581.267,31 €.
   • Sachwert: 783.545,35 € (nach Berücksichtigung spezifischer Mängel).

6. Besondere Merkmale:

   • Vorhandene Baumängel: Rissbildung, feuchte Stellen.
   • Ehemaliges Garagengebäude mit Gefährdung.
   • Mindermieten aufgrund vertraglicher Vereinbarungen.

Diese umfassende Analyse bietet einen klaren Überblick über das bewertete Objekt und dessen Wertparameter, insbesondere relevant