Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das unbebaute Grundstück in Voerde

1. Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Andreas Theussen, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
• Gutachtenszweck: Feststellung des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
• Aktenzeichen: 010 K 007/23
• Stichtag der Wertermittlung: 16. Januar 2024
• Adresse des Grundstücks: Gehrstraße (o. Nr.), 46562 Voerde
• Katasterbezeichnung: Gemarkung Spellen, Flur 41, Flurstück 289

2. Verkehrswertermittlung

• Ermittelter Verkehrswert ohne Belastungen: 127.000 € (in Worten: einhundertsiebenundzwanzigtausend Euro)
• Ermittelter Verkehrswert unter Berücksichtigung der Belastungen in Abteilung II des Grundbuches: 113.000 € (in Worten: einhundertdreizehntausend Euro)

3. Grundstücksdetails

• Fläche: 2.673 m²
• Nutzung: Das Grundstück ist unbebaut und als gewerbliche Baufläche im Mischgebiet klassifiziert.
• Topografie: Flaches Grundstück mit normaler Höhenlage, ungenutzt, mit Gras und Wildwuchs bewachsen.
• Grenzverhältnisse: Reglementierte Grenzen; das Grundstück hat eine Länge von 20 m zur Gehrstraße (eigene öffentliche Verkehrsfläche) und 62,1 m zur angrenzenden Gleisanlage.
• Besondere Merkmale: Über das Grundstück verläuft eine 380 kV-Hochspannungsleitung; diese bedingt eine Einschränkung in Bezug auf Bau- und Nutzungsrechten.

4. Lagebeschreibung

• Lage: Stadtteil Friedrichsfeld, 6,5 km nordwestlich von Voerde Innenstadt.
• Erschließung: Das Grundstück ist durch die Gehrstraße gut erreichbar und wird durch die Bahnanlage ergänzt.
• Öffentliche Verkehrsanbindung: Bus- und Bahnlinien in der Nähe (Bahnhof Friedrichsfeld ~750 m).
• Einkaufsmöglichkeiten: Ca. 1,5 km entfernt in Friedrichsfeld, weitere im Zentrum von Voerde (ca. 6,5 km).
• Schulische Versorgung: Vielfältige Angebote in Grundschulen, Gesamtschulen und einem Gymnasium innerhalb von 3 km.

5. Rechtsituation

• Grundbuchlasten: Das Grundstück unterliegt Beschränkungen, darunter Hochspannungsfreileitungsrecht und eingeschränkter Baurecht. Die Baulast verpflichtet dazu, ausschließlich gewerbliche Betriebe zu errichten, mit Ausnahme von limitierter Wohnnutzung.
• Denkmalschutz: Das Grundstück ist nicht denkmalgeschützt und liegt nicht in einem Denkmalbereich.
• Altlasten: Keine Anzeichen von Altlasten, Grundstück wird als altlastenfrei angenommen.

6. Verkehrswertbegriff

• Der Verkehrswert wurde gemäß § 194 BauGB ermittelt. Es handelt sich um den Preis, der unter normalen marktlichen Bedingungen zu erwarten ist.

7. Erschließungskosten

• Zukünftige Erschließungsbeiträge wurden nicht konkret angegeben; eine Einschätzung von 15 €/m² wurde für die Berechnung verwendet.

Fazit

Das unbebaute Grundstück in der Gehrstraße, Voerde, wurde nach umfassender Bewertung und unter Berücksichtigung spezifischer Einschränkungen in der Nutzung und rechtlichen Belastungen bewertet. Der Hauptverwendungszweck liegt in der gewerblichen Nutzung, beginnend mit einem Verkehrswert von 127.000 € ohne Belastungen und 113.000 € unter Berücksichtigung der verschiedenen im Gutachten aufgeführten Faktoren. Die Lage und Verkehrsanbindung zeugen von ausgezeichneter Erschließung, dennoch sind die potentiellen Käufer durch bestehende Grundstücksbelastungen in der Nutzung eingeschränkt.