Zusammenfassung der Immobilie in Gräfendorf, Burgsinner Straße 2

Allgemeine Informationen

• Objekt: Wohnhaus mit 3 Wohnungen
• Standort: 97782 Gräfendorf, Burgsinner Straße 2
• Flurstück: 101
• Verkehrswert: 114.000,00 € (Stand: 22.04.2022)
• Baujahr: ca. 1659 (fiktives Baujahr für Bewertung: 1962)
• Nutzerstruktur: Das Gebäude ist nicht unterkellert, jedoch ist das Dachgeschoss für Wohnzwecke ausgebaut. Alle 3 Wohnungen sind derzeit vermietet.

Grundstücks- und Lagebeschreibung

• Fläche: 208 m²
• Lage: Die Immobilie befindet sich im Ortsrandbereich von Gräfendorf, einer Kleinstadt mit ungefähr 1.400 Einwohnern. Die nächstgelegenen größeren Orte sind Gemünden a. Main (ca. 11 km) und Hammelburg (ca. 16 km).
• Erschließung: Das Grundstück ist über eine voll ausgebaute Ortsdurchgangsstraße erschlossen, die öffentliche Verkehrsanbindungen bietet.
• Umgebungsnutzung: Die Umgebung ist durch überwiegend wohnbauliche Nutzung geprägt.
• Immissionen: Die Lage ist normal durch Straßenverkehr geprägt, das Grundstück bietet eine ebenen Baugrund.

Gebäudebeschreibung

• Bauweise: Massivbau
• Wohneinheiten: 3 Wohnungen mit unterschiedlichen Größen:
  • Erdgeschoss: ca. 61 m²
  • Obergeschoss: ca. 87 m²
  • Dachgeschoss: ca. 63 m²
• Zustand: Das Gebäude weist einige Mängel auf, darunter Putzschäden, Feuchtigkeitsanzeichen und einen undichten Dachbereich. Eine generelle Sanierung des Gebäudes wäre notwendig.

• Mietverhältnis: Kaltmiete für die gesamte Immobilie beträgt derzeit 700 € (ca. 3,30 €/m²). Die ortsübliche Miete wird auf ca. 4,00 €/m² geschätzt.

  Technische Ausstattung

• Heizsystem: Ölheizung (Baujahr 1996)
• Sanitäranlagen: Die Bäder verfügen über moderne Ausstattung, jedoch sind einige Sanitaereinrichtungen älteren Datums.
• Fenster: Holzverbundfenster mit Einfachverglasung, die nicht den aktuellen Standards entsprechen.

• Bodenbeläge: Im gesamten Wohnbereich sind verschiedene Beläge vorhanden (Fliesen, Laminat, etc.).

  Wertermittlungsdetails

• Die Verkehrswertermittlung basiert auf den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und beruht auf den Kriterien der Liegenschaftszinssätze sowie den nachhaltig erzielbaren Jahresmieten (Ertragswertverfahren).
• Der Bodenwert wurde auf 10.400,00 € geschätzt, während der Ertragswert der baulichen Anlagen auf 122.482,00 € ermittelt wurde. Unter Berücksichtigung notwendiger Abzüge aufgrund der Mängel ergibt sich ein Ertragswert von 112.882,00 €.

Besondere Erwähnungen

• Es gibt bademehrere rechtliche Einschränkungen, einschließlich einer Zwangsversteigerung, die im Grundbuch eingetragen ist.
• Das Objekt ist ein Einzeldenkmal, was besondere Anforderungen an Instandhaltungsarbeiten und ggf. Modernisierungen mit sich bringt.

Fazit

Die Immobilie in Gräfendorf eignet sich für Investoren, die ein sanierungsbedürftiges Objekt mit Mietpotential erwerben möchten. Angesichts des aktuellen Zustands sind umfassende Renovierungsmaßnahmen erforderlich. Die Verkehrswertermittlung zeigt ein stabiles Renditepotential, verweist jedoch auch auf bestehende Herausforderungen bei der Instandhaltung und Modernisierung.