Zusammenfassung der Immobilie:

Objektbeschreibung:

• Standort: 91154 Roth, Nürnberger Straße 22
• Flurstück: 1270/6 der Gemarkung Roth
• Grundstücksfläche: 980 m²
• Nutzung: Wohnhaus mit zwei Wohnungen und 3 Garagen, inklusive Zufahrts-, Wege- und Freiflächen.
• Baujahr: Ursprüngliches Wohnhaus um 1898, mit Aufstockung und Anbau um ca. 1970.
• Bauweise: Massivbauweise, Teilunterkellerung, Erd- und Obergeschoss.

Lagemerkmale:

• Lage: Nordöstlich der stark frequentierten Nürnberger Straße, ca. 10 Gehminuten zum Stadtzentrum.
• Infrastruktur: Vollständig erschlossen (Wasser, Abwasser, Elektrizität, Erdgas, Telekommunikation).
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Bahnhof Roth in ca. 20 Gehminuten.

Immobilienstaat:

• Zustand: Mehrheitlich ordentlicher und gebrauchsfähiger Unterhaltungszustand, jedoch mit feuchtigkeitsbedingten Schäden im Erdgeschoss.

• Energetischer Zustand: Erheblicher Ertüchtigungsbedarf, abgelaufener Energieausweis mit Verbrauchskennwert von 170,0 kWh/(m²a).

  Mietverhältnisse:

• Wohnung im Erdgeschoss: Ca. 90,66 m², vermietet seit 2011, Nettokaltmiete 400,00 €/Monat.
• Wohnung im Obergeschoss: Ca. 90,82 m², vermietet seit 2003, Nettokaltmiete 400,00 €/Monat.
• Garagen: Zwei Garagen vermietet an die Wohnungsnutzer (je 20,00 €/Monat).

Medien und Ausstattung:

• Heizung: Jede Wohnung hat eine Gastherme, mit Flachheizkörpern ausgestattet.
• Fenster: Kunststofffenster im Erdgeschoss, Holzfenster im Obergeschoss, teilweise mit Isolierverglasung.
• Sanitärausstattung: Funktional, mit Standard-Sanitäreinrichtungen.
• Bodenbeläge: Teilweise hochwertige Materialien, jedoch auch Mietereinbauten.

Verkehrswert:

• Verkehrswert: 420.000,00 € (ermittelt zum Stichtag 14.06.2024).
• Ertragswert und Sachwert:
  • Ertragswert: 199.000,00 €
  • Sachwert: 273.000,00 €
  • Verkehrswert Teilgrundstück Nachverdichtung: 195.000,00 €

Besondere Hinweise:

• Das Gutachten ist speziell für ein Zwangsversteigerungsverfahren erstellt worden. Es wird empfohlen, das vollständige Gutachten beim Vollstreckungsgericht einzusehen, da der vorliegende Auszug nur einen Überblick bietet und viele wertbeeinflussende Faktoren unberücksichtigt bleiben könnten.

Fazit:

Die Immobilie bietet eine interessante Investitionsmöglichkeit, insbesondere durch die bereits seit Jahren bestehenden Mietverhältnisse in einem sich entwickelnden Umfeld mit guter Anbindung an die Infrastruktur und starke Nachfragestrukturen. Die bestehenden Mängel und der energetische Ertüchtigungsbedarf sollten bei einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden.