Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Immobilie

Objektbezeichnung:

• Zweifamilien-Wohnhaus mit Doppelcarport
• Adresse: Magdeburger Straße 16, 64732 Bad König

Allgemeine Informationen:

• Wert gutachtliches Erstellungsdatum: 26. Juli 2023
• Auftraggeber: Amtsgericht Michelstadt
• Verkehrswert: 560.000 €

Bewertungshintergrund:

• Das Gutachten wurde im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erstellt.
• Örtliche Besichtigung am 26. Juli 2023 mit Anwesenheit des Mieters und des Sachverständigen.

Immobilienmerkmale:

1. Grundstücksmerkmale:

• Grundstücksgröße: 509 m²
• Katasterbezeichnung: Gemarkung Bad König, Flurstück 647
• Grundstücksform: Annähernd rechteckig
• Straßenfront: ca. 21 m
• Voll erschlossen mit Versorgungseinrichtungen für Wasser, Strom und Abwasser.
• Lage in einem ruhigen Wohngebiet (gute Wohnlage).

2. Gebäudebeschreibung:

• Baujahr: ca. 2011
• Grundstücksart: Wohnnutzung
• Wohnfläche: Insgesamt ca. 206 m² (Erdgeschoss ca. 98 m², Obergeschoss ca. 108 m²)
• Bauweise: Massiv, mit Walmdach
• Außenanlagen: Überdachter Freisitz, Gartenbereich, Regenwasserzisterne.

3. Ausstattung:

• Heizungsart: Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung
• Badezimmer: Modern ausgestattet mit mobiler Sauna, bodengleichen Duschen und hochwertigen Wandbelägen.
• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas; Rollläden vorhanden.

• Einbauküchen in beiden Wohnungen (Mieter im Erdgeschoss Eigentum der Mieter).

  4. Stellplätze:

• Doppelcarport und ein weiterer Stellplatz im Freien.

Wertermittlung:

5. Wertermittlungsverfahren:

• Sachwertverfahren:

  • Grundstückssachwert: 617.198 €
  • Gebäudeertragswert: 604.558 €
  • Nettowertminderungen aufgrund bautechnischer Beanstandungen und familiärer Vermietung.

• Abschläge:

  • Bautechnische Beanstandungen (Schäden) geschätzt mit einem Einfluss von -40.000 €.
  • Minderertrag durch familiäre Vermietung: -10.000 €.

• Endergebnis:

  • Verkehrswert resultiert nach Abzügen auf 560.000 €.

Bautechnische Beanstandungen:

• Beim Ortstermin wurde ein Wasserschaden im Bereich der Dusche festgestellt.
• Unzureichende Funktion der Heizung berichtet.
• Weitere Schäden an der Außentreppe und Sockelverkleidung.

Lagebeschreibung:

6. Überörtliche und innerörtliche Lage:

• Bad König, Odenwaldkreis, Hessen mit etwa 10.000 Einwohnern.
• Gute Anbindung an Bundesstraßen; fußläufiger Zugang zu Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten.
• Ruhige Wohngegend, überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser.

Fazit:

Das Verkehrswertgutachten stellt fest, dass das Zweifamilienwohnhaus in Bad König, unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und der rechtlichen Gegebenheiten, einen Verkehrswert von 560.000 € erzielt. Trotz bautechnischer Beanstandungen und einer unter Marktpreis liegenden Miete in einem der Wohneinheiten bleibt die Immobilie eine interessante Möglichkeit für potenzielle Käufer, die ein solides Wohnobjekt suchen.