Zusammenfassung der Immobilie - Ritterseifener Weg 30, 51597 Morsbach

Allgemeine Informationen:

• Lage: Ritterseifener Weg 30, 51597 Morsbach, Ortsteil Appenhagen
• Objektart: Freistehendes Zweifamilienhaus
• Grundstücksgröße: Ca. 1.600 m² (genau: 1.557 m² für Gebäude- und Freifläche, 462 m² für Grünland)
• Baujahr: 1972 (mit ungenehmigten Aus- und Anbauten)
• Verkehrswert (geschätzt): 350.000 €

Bauliche Merkmale:

• Bauweise: Zwei Geschosse mit ausgebautem Dachgeschoss und unterirdischem Schwimmbad.
• Wohnfläche: Ca. 320 m² (unterteilt in eine Hauptwohnung im Dachgeschoss und eine größere, teil-errichtete Wohnung im Untergeschoss)
• Ausstattung:
  • Doppelgarage und Carport vorhanden
  • Schwimmbad im Untergeschoss (aktuell stillgelegt, Kosten für Wiederinbetriebnahme auf 18.000 € geschätzt)
  • Während es im Erdgeschoss und Untergeschoss kaum abgeschlossene Wohnungen gibt, bietet das Dachgeschoss Potenzial zur Umnutzung.

Besonderheiten:

• Grundstück hat eine starke Hangneigung; nur 50% der Fläche wird tatsächlich bebaut oder dient als Garten.
• Hohe Wohnfläche für einfache Nutzung (ca. 320 m², im Vergleich zu üblichen Einfamilienhäusern).
• Ungenehmigte Erweiterungen wie die Terrasse auf der Garage und nicht autorisierte Ausbauten im Dachgeschoss und Untergeschoss.

Marktanalyse und Wertbestimmung:

• Bodenrichtwert: 90 €/m²
• Jahresrohertrag: 20.100 € (Mieteinnahmen aus den Mietflächen)
• Bewirtschaftungskosten: 29% des Rohertrags
• Ertragswert: Ca. 355.000 € (unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten)
• Sachwert: Ca. 339.000 € (unter Berechnung der Herstellungskosten minus Alterswertminderung)
• Ermittlungsmethoden: Kombination von Ertragswert- und Sachwertverfahren führte zu einem plausiblem Verkehrswert.

Fazit:

Das Objekt in Morsbach stellt ein freistehendes Zweifamilienhaus dar, welches aufgrund seiner Größe, Nutzungsmöglichkeiten und besonderen Merkmale sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren interessant sein könnte. Die aufgerufenen Kosten für Wiederinbetriebnahme des Schwimmbades und die Vielzahl ungenehmigter Anbauten könnten potenzielle Käufer beeinflussen, sind jedoch offizielle Schätzungen für zukünftige Investitionen in die Immobilie wertvoll.