Zusammenfassung des Immobiliengutachtens

Allgemeine Informationen

• Ort: Abtsleitenweg 8, 97074 Würzburg
• Art der Immobilie: 3-Zimmer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz
• Fertigstellung: ca. 1985
• Verkehrswert: 363.000,00 € (Stand: 05.12.2022)
• Kaufaktenzeichen: Amtsgericht Würzburg, Az.: 3 K 32/22
• Verwalter: Hemrich Hausverwaltungs-KG

Grundstück

• Flurstück: 2464/147
• Grundstücksfläche: 7643 m² (gesamt für alle Einheiten)
• Nutzungsart: Wohnbebauung
• Bodenrichtwert: 1.190,00 €/m² (Stand 01.01.2022)
• Miteigentumsanteil: 14,17/1.000 an der Gesamtheit des Grundstücks

Wohnlage

• Makrolage: Würzburg ist eine Universitätsstadt mit ausgezeichneten Verkehrsverbindungen (BAB A3, Eisenbahn) und einer Bevölkerung von ca. 130.000.
• Mikrolage: Die Wohnung befindet sich in einer ruhigen, aber gut angebundenen Gegend, in der Nähe von Schulen, Parks und Hochschulen.

Gebäudebeschreibung

• Bauweise: Massivbauweise, 2 Blöcke um einen Innenhof angeordnet.
• Etagenzahl: 5 Etagen (Keller, EG, 1. OG, 2. OG, Dachgeschoss).
• Wohneinheiten: Insgesamt 121 Wohnungen im Gebäude.
• Typ der Wohnung: Gelegen im 1. Obergeschoss, mit einer Wohnfläche von ca. 89,23 m² (nach Abzug für Putz).

Raumaufteilung

• Räume: Schlafzimmer, Kinderzimmer/Arbeitszimmer, Badezimmer, WC/Abstellraum, Wohnzimmer, Küche mit Zugang zu einem Balkon.
• Zustand: Bis auf den Badbereich (Sanierungsbedarf) in gutem Zustand.

Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung.
• Bodenbeläge: Verschiedene Beläge, unter anderem Mosaikparkett und Fliesen.
• Sanitäranlagen: Mangelhaft (Sanierungsbedarf), insbesondere im Badbereich.
• Heizung: Gas-Zentralheizung.

Tiefgarage

• Stellplatz: Tiefgaragenstellplatz Nr. 99, in Teilbereichen Mängel festgestellt (feuchte Stellen).

Bewertung der Immobilie

• Bewertungsmethode: Ertragswertverfahren aufgrund der Vermietungssituation.
• Marktgerechte Kaltmiete: Angenommene nachhaltige Mieterwartung von 13,00 €/m²; jährliche Mieteinnahmen von ca. 14.520,00 €.
• Bewirtschaftungskosten: Schätzungsweise 20% der Mieteinnahmen.

Mängel und Sanierungsbedarf

• Bad: Sanierungsbedarf, insbesondere durch Wasserschäden.
• Tiefgarage: Mängel an der Decke festgestellt; Sanierungskosten werden über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft gedeckt.

Schlussbemerkungen

• Die Immobilie weist einige Mängel auf, die die Bewertung beeinflussen. Eine detaillierte Untersuchung und Instandhaltung sind erforderlich, um die vollständige Gebrauchstauglichkeit zu gewährleisten.
• Der Verkehrswert von 363.000 € wurde unter Berücksichtigung der Lage, der Baumängel und der Sanierungsbedarfe ermittelt.

Fazit

Diese 3-Zimmer Eigentumswohnung in Würzburg bietet trotz bestehender Mängel eine gute Investitionsmöglichkeit, besonders aufgrund der gefragten Lage und der allgemeinen Marktentwicklung in der Region. Renovierungsarbeiten, insbesondere im Badezimmer, sollten zeitnah durchgeführt werden, um den Wert und die Vermietbarkeit der Wohnung zu steigern.