Zusammenfassung der Immobilie

Objektbeschreibung:

• Adresse: Bonner Straße 18, 80804 München
• Typ: 1-Zimmerwohnung (Sondereigentum) im Erdgeschoss mit Kellerabteil (Gemarkung Schwabing, FI.-Nr. 736/13)

Flächen und Miteigentum:

• Wohnfläche: Ca. 28,7 m² (Wohnzimmer, Küche, Bad, Diele)
• Kellerfläche: Ca. 5,8 m²
• Miteigentumsanteil: 31,7/1000 am Grundstück
• Gesamte Grundstücksfläche: 572 m²

Verkehrswert (festgesetzt für das Zwangsversteigerungsverfahren): 249.000,00 € (miet-/lastenfreier Zustand)

Lage:

• Stadtbezirk: Schwabing-West, ca. 5 km vom Stadtzentrum München entfernt.
• Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (Bus und U-Bahn in der Nähe).
• Umgebung: Wohngebiet mit umgebenden Mehrfamilienhäusern, Schulen, Ärzten und Geschäften in der Nähe.

Zustand und Ausstattung:

• Baujahr: Ca. 1957
• Allgemeiner Zustand: Durchschnittlich; jedoch sichtbarer Reparatur- und Instandhaltungsstau.
• Energieausweis: Endenergiebedarf 171,9 kWh/(m²a); Primärenergiebedarf 193,2 kWh/(m²a).
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung (einige haben Mängel).
• Heizung: Gasöfen (einer im Wohnzimmer defekt).
• Sanitäreinrichtungen: Renovierungsbedürftiges Bad.

Mietverhältnisse:

• Aktueller Mieter: Da die Wohnung vermietet ist, beträgt die monatliche Miete 490,00 € inklusive Betriebskosten.
• Mietvertrag: Ein Mietvertrag zum Bewertungsstichtag lag dem Sachverständigen nicht vor.
• Mietrechtliche Regelung: „Kauf bricht nicht Miete“ – der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein.

Hausverwaltung:

• Hausgeld: 194,76 € monatlich (Stand 01.01.2023).
• Hausgeldrückstände: Rd. 6.236,39 € für die Wohnung und insgesamt ca. 37.517,00 € für drei weitere Einheiten des Eigentümers.

Bewertung:

• Verkehrswertermittlung: Nach Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren ermittelt.
• Ertragswert: Schätzung bei ca. 247.000,00 € unter Berücksichtigung des Instandhaltungsstaus.
• Marktsituation: Der Markt für Wiederverkaufsimmobilien stagnierte seit Mitte 2022 mit einem fallenden Preisniveau.

Wichtige Hinweise:

• Der Zustand des Objekts kann nicht als Garant für künftige Ansprüche angesehen werden, Handelsüblicher Zustand ist durchschnittlich, jedoch der Sicht nach sanierungsbedürftig.
• Eine Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren ist grundsätzlich riskant, der Erwerber erwirbt die Immobilie in der gegenwärtigen Beschaffenheit ohne Ansprüche auf Gewährleistung oder Rückzahlung im Falle von Mängeln.

Fazit:

Diese 1-Zimmerwohnung in München-Schwabing bietet eine gute Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung, hat jedoch Erhaltungs- und Renovierungsbedarf, insbesondere im Sanitärbereich. Der Verkehrswert von 249.000,00 € reflektiert den Zustand und die Marktsituation. Interessierte Bieter sollten sich des Risiko bewusst sein, das mit der Übernahme einer Wohnung in diesem Zustand verbunden ist.