Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

- Gutachter: Bertram Anneken (Dipl. Jur. | Dipl. Wirtsch.-Ing.)

• Ort: Kirchstraße 4, 48231 Warendorf
• Auftraggeber: Amtsgericht Ahlen
• Aktenzeichen: 008 K 003/20
• Bewertungsstichtag:
  7. Juli 2020
• Bewertungsanlass: Verkehrswertfeststellung für Zwangsversteigerung
• Ermittelter Verkehrswert: ca. 35.000 Euro

Lage der Immobilie:

• Adresse: Am Röteringshof 1, 3 und Carl-Severing-Straße 1-7, 59229 Ahlen
• Stadt: Ahlen, im Münsterland, Nordrhein-Westfalen
• Umgebung: Mitte von Ahlen, hohe Erreichbarkeit des Stadtzentrums (ca. 2 km). Diverse Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in der Nähe (Einkaufszentren, Schulen, Ämter, medizinische Versorgung).

Objektbeschreibung:

• Objektart: Wohnungseigentum Nr. 5 (Erdgeschoss) in einer Wohnanlage
• Grundstücksgröße: 3.251 m² (Miteigentumsanteil 117/10.000)
• Baujahr: ca. 1974/75
• Anzahl Wohnungen: 54 Einheiten + 12 Garagen
• Wohnungsgröße: ca. 42 m²
• Räumlichkeiten: Diele, Wohn-/Schlafraum, Küche, Bad, Loggia
• Ausstattung: Einfache bis mittlere Qualität; Beheizung über Gasthermen, Badausstattung teilweise überaltert, Bodenbeläge teils beschädigt.

Bauliche Eigenschaften:

• Gesamtkomplex: Besteht aus zwei Gebäudeteilen, massiv gebaut, mit integrierten Garagen.
• Bauzustand: Offensichtlicher modernisierungs- und instandhaltungsbedarf.
• Schäden: Sichtbare Bauschäden und Abnutzungen am Gemeinschaftseigentum und an der Wohnung.

Rechtliche Eigenschaften:

• Grundbuch: Miteigentumsanteil und Sondereigentum gemäß Teilungserklärung.
• Beschränkungen: Zustimmung des Verwalters bei Veräußerungen (Ausnahmen möglich).
• Altlasten: Keine Hinweise auf Bodenveränderungen oder Altlasten im Kataster.

Verkehrswertermittlungsverfahren:

• Ertragswertverfahren: Anwendbares Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts.

  • Jahresrohertrag: 2.640 Euro
  • Bewirtschaftungskosten: 842 Euro
  • Reinertrag: 1.798 Euro
  • Bodenwert (anteilig): ca. 3.000 Euro
  • Berücksichtigung von Instandhaltungsbedarf: Abschlag von 5.000 Euro.

  Markteinflüsse und Vergleichswert:

• Vergleichswerte aus der Umgebung: Vergleich zum im Jahr 2019 erzielten Kaufpreis für ähnliche Wohnungen.
• Ermittelter Vergleichswert für Wohnungseigentum: ca. 36.000 Euro.
• Finaler Verkehrswert: Aufgrund abgeleiteter Werte knapp 35.000 Euro.

Fazit:

Die zu bewertende Wohnung im Erdgeschoss ist eine kleinere Einheit mit wesentlichem Instandhaltungsbedarf in einer größeren Wohnanlage in Ahlen. Die aktuelle Marktnachfrage und der Zustand der Immobilie führen zu einem ermittelten Verkehrswert von etwa 35.000 Euro, was sie für eventuelle Investoren oder Bieter im Rahmen einer Zwangsversteigerung in einem mittleren Segment positioniert.