Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie in Essen-Altendorf

Objektbeschreibung

• Objektart: 9,3 / 1.000 Miteigentumsanteil an einem Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage.
• Standort: Haus-Berge-Straße 38-40, 45143 Essen, Gemarkung Altendorf.
• Nutzung: Der Komplex umfasst insgesamt 89 Wohnungen, 4 Ladenlokale und eine Kindertagesstätte sowie Tiefgaragenstellplätze.
• Wohnung: Es handelt sich um das Wohnungseigentum Nr. 1, ein 1-Zimmer-Appartement mit etwa 34 m² Wohnfläche.

Verkehrswert

• Gutachtenstichtag: 01.03.2024.
• Verkehrswert: 57.000,00 Euro.
• Marktpreis/Miete pro m²: Entspricht ca. 1.680 €/m².

Grundstücks- und Lagebeschreibung

• Essen-Altendorf: Ein bevölkerungsreicher Stadtteil mit guter Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und vielseitigen Kulturangeboten.
• Lage: Das Objekt liegt in unmittelbarer Nähe zu Hauptverkehrsstraßen (Haus-Berge-Straße) mit erhöhten Lärm- und Geruchsimmissionen.
• Erschließung: Voll ausgebaute und asphaltierte Straßen, gut an öffentliche Verkehrsmittel angebunden.

Bau- und Ausstattungsmerkmale

• Baujahr: 1995, massiver Mauerwerksbau mit ausgebautem Satteldach.
• Gesamtanlage: Die Gebäude sind unterkellert und besitzen eine Tiefgarage mit insgesamt 76 Stellplätzen.
• Ausstattung: Die Wohnung weist eine einfache Ausstattung auf und benötigt teilweise Renovierungsmaßnahmen, insbesondere in der Küche und den Wänden.
• Zustand: Der bauliche Zustand des gesamten Komplexes wird als durchschnittlich beschrieben, mit einigen notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen in den nächsten Jahren.

Wertermittlungsverfahren

• Das Gutachten hat verschiedene Methoden zur Wertbestimmung (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) verwendet. Der Verkehrswert wurde hauptsächlich durch das Vergleichswertverfahren und den Ertragswert ermittelt.
• Bodenwert: Der Bodenwert für das gesamte Grundstück wurde auf etwa 970.000 Euro geschätzt.
• Wohnungseigentum Nr. 1: Der Bodenwertanteil wird auf ca. 8.300 Euro geschätzt.

Besondere Merkmale und Wertminderungen

• Die Wohnung ist leerstehend, was den Marktwert beeinflusst.
• Festgestellte Baumaßnahmen sind in die Wertermittlung eingegangen, inklusive eines geschätzten Renovierungsbedarfs in Höhe von 6.000 Euro.

Schlussfolgerung

Diese detaillierte Analyse belegt, dass das Wohnungseigentum in einem stabilen, aber renovierungsbedürftigen Zustand ist und aufgrund der Lage in einem lebhaften Stadtteil von Essen eine solide Investition darstellen kann, sowohl für Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Der festgelegte Verkehrswert von 57.000 Euro reflektiert die tatsächlichen Marktbedingungen sowie den Zustand der Immobilie und der umliegenden Infrastruktur.