Zusammenfassung der Immobilie: Wohnung Nr. 10 im Dachgeschoss, Industriestraße 1, 45899 Gelsenkirchen

Allgemeine Merkmale des Objekts

• Objektart: Eigentumswohnung (Sondereigentum)
• Wohnungsnummer: Nr. 10
• Lage: Dachgeschoss rechts mit Kellerraum und Spitzboden
• Flurstück: 662, Flur 12, Gemarkung Horst
• Baujahr: 1953, mit einem fiktiven Wiederaufbau-Baujahr von 1968
• Gesamtfläche: 528 m² Grundstück, 70 m² Wohnfläche
• Verkehrswert: 61.000 € (Stand 19.06.2023)

Gebäude und Grundstück

• Bauart: Das Gebäude ist ein Mehrfamilienhaus, das in den 1950er Jahren erbaut und ausgebaut wurde.
• Erschließung: Das Grundstück ist gut erschlossen, die Industriestraße verfügt über Asphaltoberflächen, Gehwege und Parkbuchten. Es gibt öffentliche Verkehrsanbindungen in der Nähe.
• Bodenrichtwert: 230 €/m², angepasster Bodenwert 274 €/m².
• Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre, Restnutzungsdauer wird auf 25 Jahre geschätzt.
• Aktueller Zustand: Augenscheinlich altersgerecht, jedoch ohne Innenbesichtigung. Hinweise auf Investitionsbedarf, denken an energetische Sanierungen.

Innenaussichten

• Zugang: Keine Innenbesichtigung möglich, die Tür konnte nicht geöffnet werden. Es wird vermutet, dass die Wohnung leer steht.
• Treppenhaus: Das Treppenhaus ist zugänglich und in einem ordentlichen Zustand, jedoch ohne Aufzug.
• Besondere Merkmale: Die Wohnung hat keinen Balkon oder Außenbezug und das Badezimmer ist beengt, was die Nutzung einschränkt.

Infrastruktur und Umgebung

• Lage: Mittelmäßige Wohnlage im Stadtteil Horst, in der Nähe von Einzelhandelsgeschäften, Schulen und anderen wichtigen Infrastrukturen.
• Umfeld: Der umliegende Innenstadtbereich ist gemischt und umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerbegebäude. Die Straße befindet sich in einem normalen Zustand und ist gut an den öffentlichen Verkehr angebunden.

Energetische Situation

• Energieausweis: Der Energieverbrauchskennwert beträgt 192,4 kWh/(m²*a), klassifiziert als F.
• Heizung: Das Gebäude wird mit einem Mix aus Erdgas und Strom beheizt.

Wirtschaftliche Aspekte

• Markt- und Mietanalyse: Die Tendenzen auf dem Mietmarkt zeigen eine stagnierende bis rückläufige Nachfrage, was sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken kann. Für die Wohnung wurde eine marktübliche Miete von 5,75 €/m² angesetzt, was auf einen jährlichen Rohertrag von 4.830 € hinausläuft.
• Mietverhältnisse: Die Wohnung gilt als ungenutzt laut der Aussage des WEG-Verwalters. Ausstehende Hausgeldzahlungen wurden vermerkt.

Zustandsbeurteilung

• Instandhaltungszustand: Der äußere Zustand des Gebäudes ist insgesamt ordentlich; jedoch besteht investitionsbedingter Handlungsbedarf, insbesondere bei den Fenstern und der Wärmedämmung.
• Besondere objektspezifische Merkmale: Im Wertabschlag wurden die besonders objektspezifischen Merkmale berücksichtigt, die durch die bisher nicht ermöglichte Innenbesichtigung entstanden sind, was einen zusätzlichen Risikoabschlag von 7.600 € nach sich zieht.

Schlussfolgerung

Die Wohnung Nr. 10 in der Industriestraße 1 hat Potenzial, aber auch klare Herausforderungen. Der festgestellte Verkehrswert von 61.000 € reflektiert die gegenwärtigen Marktbedingungen sowie das Alters- und Zustandsprofil der Immobilie. Eine künftige Investition in die energetische Sanierung und Modernisierung könnte den Wert und die Marktgängigkeit der Wohnung wesentlich beeinflussen.