Zusammenfassung des Gutachtens für die Immobilie Heßhofplatz 20, WE 42, Köln (Vingst) – Verkehrswertfeststellung (Gutachten Reg.-Nr. 24.120)

Objektbeschreibung

• Wohnungseigentumseinheit: Nr. 42 im Untergeschoss (links) eines Mehrfamilienwohnhauses
• Standort: Heßhofplatz 20, 51107 Köln (Vingst)
• Art der Gebäude: Mehrfamilienwohnhausanlage, vollunterkellert, mit insgesamt 123 Wohneinheiten und 59 PKW-Garagen
• Wohnfläche: ca. 35 m²
• Kellerabstellraum: Nr. 42

Marktwert / Verkehrswert

• Ertragswert: 77.000 €
• Vergleichswert: 77.500 €
• Verkehrswert: 77.000 € (ca. 2.200 €/m² Wohnfläche)

Wirtschaftliche Kennzahlen

• Bodenwertanteil: 26.800 €
• Jährlich marktüblich erzielbarer Rohertrag: 4.200 €
• Rohertragsfaktor: 18,3-fach
• Liegenschaftszins: 2,25 %
• Bauschäden/-mängel: Wertminderung von 5.000 €

Lage und Umgebung

• Stadtteil: Köln - Vingst, etwa 4,5 km westlich von der Kölner Innenstadt
• Nachbarbebauung: Überwiegend mehrgeschossige Wohnhäuser und gewerbliche Einheiten
• Öffentliche Verkehrsanbindung: Gute Erreichbarkeit durch U-Bahn und Busverbindungen, Nähe zur Bundesstraße B 55
• Nahversorgung: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Sport- und Freizeitanlagen in der Nähe

Erschließung und Grundstücksbeschreibung

• Grundstücksgröße: 4.162 m²
• Erschließung: Voll erschlossen, keine Erschließungsbeiträge mehr zu entrichten.
• Altlasten: Keine Altlasten festgestellt; keine nennenswerten Immissionen.

Bau- und Zustand des Objekts

• Ursprungsbaujahr: ca. 1970/1973, teilweise modernisiert (Heizung Baujahr 2016)
• Bauliche Nutzung: Angaben zur BGF und Nutzung gemäß Baurecht.
• Bauzustand: Befriedigend bis ausreichend; Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand verzeichnet.

Mieterinformationen

• Bestandsmieter: Vorhandener Mietvertrag seit 1994 (unbefristete Mietdauer)
• Nettokaltmiete: 253,09 €/Monat, mit Staffelmietvereinbarung
• Warmmiete: Aktuell ca. 500 €/Monat

Rechte und Verpflichtungen

• Wegerechte: Vorhanden, jedoch ohne wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert.
• Grundbuchauszug: Enthält eine Zwangsversteigerung, jedoch keine wertbeeinflussenden Lasten.

Schlussfolgerungen

Das Gutachten legt den Verkehrswert der Wohnungseigentumseinheit Nr. 42 bei 77.000 € fest, basierend auf den ermittelten Ertragswerten und Vergleichswerten. Die Immobilie weist einige bauliche Mängel auf, die in der Wertermittlung berücksichtigt wurden. Insgesamt ist die Wohnlage als verkehrsgünstig und familienfreundlich zu bewerten, was die Vermietbarkeit unterstützt.

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