Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Eigentumswohnung in Herne

Objektbeschreibung

• Adresse: Altenhöfener Str. 45, 44623 Herne, Nordrhein-Westfalen
• Objektart: Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses
• Baujahr: ca. 1915
• Wohnfläche: ca. 104 m²
• Zusätzliche Flächen: Spitzboden mit wohnraummäßiger Nutzung; Kellerraum (nicht zugänglich)
• Ausstattung: Durchschnittlicher Ausstattungsstandard; Laminat, Gasheizung, Standard-Sanitärausstattung
• Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude: 9
• Parkmöglichkeiten: Sondernutzungsrechte für eine Garage und einen Stellplatz

Lage

• Stadtbezirk: Herne-Mitte, etwa 3 km südlich der Stadtmitte
• Umfeld: Verdichtete Bebauung mit mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern und nahegelegenen Krankenhäusern
• Erreichbarkeit: Durchschnittliche Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, begrenzte Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum
• Infrastruktur: Grundbedarfsangebote in der Umgebung vorhanden (Einkauf, Bildung, medizinische Versorgung)

Verkehrswert

• Bewertungsstichtag: 30.08.2022
• Verkehrswert (unbelastet): 125.000 EUR
• Ertragswert: 152.060 EUR
• Vergleichswert: 122.400 EUR
• Marktmiete: 1.200 EUR/m², basierend auf dem jährlichen Rohertrag
• Liegenschaftszinssatz: 3,00%

Lasten und Beschränkungen

• Zwangsversteigerung: Eingetragen im Grundbuch
• Altlasten: Keine akuten Handlungsbedarfe im Bereich Altlasten trotz früherer Nutzung als Schreinerei und Autoreparaturwerkstatt; gegenwärtig als altlastenfrei eingestuft

Bau- und Erhaltungszustand

• Bauzustand: Insgesamt befriedigender Unterhaltungszustand mit erkennbaren Mängeln, insbesondere Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus; Instandhaltungsbedarf absehbar
• Architektonische Merkmale: Überwiegend funktionaler Grundriss, jedoch Abweichungen zum Aufteilungsplan
• Modernisierungsgrad: Mittlerer Grad aufgrund durchgeführter Modernisierungen in der Vergangenheit

Marktanalyse

• Marktattraktivität: Durchschnittlich, beeinflusst durch die Lage und den allgemeinen Zustand des Gebäudes
• Kaufpreistrends: Regionale Entwicklung weist auf eine gewisse Stabilität hin, trotz allgemeiner wirtschaftlicher Unsicherheiten

Fazit des Gutachtens

Das Gutachten führt zu dem Schluss, dass die Eigentumswohnung in Herne eine durchschnittliche Marktattraktivität besitzt, mit einem Verkehrswert von 125.000 EUR unter der Annahme einer Zwangsversteigerung. Die durchschnittlichen Mieteinnahmen und der Zustand des Vertrages und der Wohnung belegen eine Vergleichbarkeit mit dem regionalen Markt.

Anhänge

• Grundbuchauszug
• Liegenschaftskarte
• Fotodokumentation

Dieses Dokument bietet einen umfassenden Überblick über die Eigentumswohnung und ihre Marktposition, unter Berücksichtigung aller relevanten rechtlichen und baulichen Aspekte.