Zusammenfassung der Immobilie: Wohnungseigentum in Wülfrath

Allgemeine Informationen:

• Objekt: Wohnungseigentum im 1. Obergeschoss eines Wohn- und Bürohauses
• Adresse: Wilhelmstraße 32 a, 42489 Wülfrath
• Kellerraum: Ja, zusätzlich zum Wohnungseigentum
• PKW-Abstellplatz: Sondernutzungsrecht an einem PKW-Abstellplatz (Nr. 1.2)
• Miteigentumsanteil: 3.115/10.000
• Gemarkung: Wülfrath, Flurstücke 371, 377, 497
• Baujahr des Gebäudes: ca. 1972
• Wirtschaftsart: Gemischt (Wohn- und Büroflächen)

Objektbeschreibung:

• Raumaufteilung: 3 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon
• Wohnfläche: 69,06 m² gemäß Teilungserklärung
• Bauweise: Konventioneller, massiver Rohbau in zweigeschossiger Bauweise mit Souterraingeschoss.
• Nutzung: Ehemals Betriebswohnungen der angrenzenden Eisengießerei; aktuell frei, vermutlich Eigennutzung durch die Eigentümer.

Rechtliche Rahmenbedingungen:

• Baulast: Einschränkung, dass die Wohnungen nicht an betriebsfremde Personen vermietet werden dürfen.
• Zukunft der Nutzung: Gefahr einer Nutzungsuntersagung der Wohnung, sollte das Gewerbe nicht mehr existieren oder die Bedingungen der Baulast nicht eingehalten werden.
• Altlasten: Objekt ist im Altlastenkataster erfasst, jedoch wurden keine schädlichen Stoffe nachgewiesen.

Zustand und Instandhaltung:

• Allgemeiner Zustand: Durchschnittlich gepflegt, keine sichtbaren Mängel an Gemeinschaftseigentum festgestellt.
• Instandhaltungsrücklage: 11.526,95 Euro (Stand 31.01.2022)
• Hausgeld: Monatlich 224,70 Euro (inklusive Instandhaltungsrücklage), mit Hausgeldaußenständen von 2.916,59 Euro.

Bewertung und Verkehrswert:

• Ertragswert: 106.719,29 Euro vor Abschlägen.
• Abschläge:
  • 75 % aufgrund der erheblichen Nutzungseinschränkung durch die Baulast.
  • 5 % wegen Altlastenverdacht.
• Endwert: Geschätzter Verkehrswert der Wohnung nebst PKW-Stellplatz: 20.000 Euro.

Besonderheiten:

• Risikoobjekt: Einschränkungen durch Baulasten und mögliche Nutzungsuntersagungen verringern die Marktfähigkeit deutlich.
• Umgebung: Lage in einem Gewerbegebiet, wo erhebliche Immissionen zu erwarten sind.

Fazit: Diese Wohnung stellt aufgrund ihrer besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen und der Lage in einem Gewerbegebiet ein Risikoobjekt dar. Der eingeschränkte Nutzerkreis und die potentielle Schwierigkeit bei der Vermietung oder Wiederverwertung des Objekts sollten potenzielle Käufer berücksichtigen.