Zusammenfassung des Gutachtens zur Immobilie

Allgemeine Informationen

• Gutachter: Dipl.-Ing. Ulrich Kirchner, Architekt und öffentlich bestellter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
• Gutachten erstellt am: 05.07.2024
• Wertermittlungsstichtag: 16.04.2024
• Verkehrswert: ca. 1.100.000 € für das bebaute Grundstück Heinrich-Opladen-Straße 8, 40593 Düsseldorf-Urdenbach.

Objektbeschreibung

• Objekt: Freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus in Fertigbauweise (Weber-Haus) mit angebauter Doppelgarage.
• Baujahr: Ursprünglich 1992, Erweiterung (Wintergarten) 2006.
• Grundstücksgröße: 723 m²
• Wohnfläche: ca. 189 m²

Lagemerkmale

• Standort: Stadtteil Urdenbach, Düsseldorf, südliche Vorortlage, dörflich geprägt.
• Nachbarschaft: Entspannte Wohnlage mit Einfamilienhäusern und grüner Umgebung.
• Infrastruktur: Gute Anbindung an Kfz- und ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten im nahen Benrather Subzentrum.
• Naherholungsmöglichkeiten: Naturschutzgebiet Urdenbacher Kämpen, Rheinvorland, Benrather Schlosspark.

Grundstücksmerkmale

• Bebaubarkeit: Laut Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen, baureifes Land.
• Erschließung: Voll erschlossen, öffentliche Verkehrsfläche in Form einer Spielstraße.
• Topographie: Ebenes Grundstück, keine besonderen Immissionen oder Störungen.

Gebäudebeschreibung

• Baustruktur: Voll unterkellertes und eingeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss.
• Ausstattung:
  • Fassade aus Edelputz, Satteldach mit Pfanneneindeckung und Solar-Paneelen.
  • Fenster überwiegend in Kunststoff mit Isolierverglasung.
  • Heizsystem: Gasbefeuerte Zentralheizung mit zusätzlicher Solarthermieanlagentechnik.
• Zustand: Als befriedigend eingestuft, Pflegezustand im Wesentlichen dem Baujahr 1992 entsprechend.

Wertbestimmung

• Bodenwert: 759.200 € basierend auf einem Bodenrichtwert von 1.050 €/m² für die Wohnbaufläche.
• Sachwert: 1.099.900 €, abgeleitet aus der Herstellungskostenberechnung sowie Alterswertminderung von 40 %.
• Ertragswert: 1.101.200 €, ermittelt aus den netto erzielbaren Mieten bei ordnungsgemäßer Nutzung.

Verkehrswertschätzung

• Der endgültige Verkehrswert wurde auf etwa 1.100.000 € geschätzt, basierend auf dem ermittelten Sachwert und den Marktverhältnissen.

Diese Zusammenfassung bietet einen wichtigen Überblick über die Immobilie sowie ihre Bewertung, die Entscheidungsträger in Kauf- oder Verkaufsprozesse unterstützen kann. Die detaillierten Wertermittlungen, die spezifischen Lagemerkmale und der Zustand des Gebäudes sind entscheidend für den aktuellen Marktwert und die Prognose der zukünftigen Wertentwicklung.