Zusammenfassung der Immobilienbewertung

Allgemeine Informationen

• Objektanschrift: Alsfelder Straße 45, 34637 Schrecksbach
• Art des Objekts: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
• Auftraggeber: Amtsgericht Schwalmstadt
• Wertermittlungsstichtag:
  12. Dezember 2022

Bewertungsergebnisse

• Bodenwert: 29.000,- €
• Sachwert: 245.000,- €
• Verkehrswert unbelastet: 245.000,- € (ohne Berücksichtigung des eingetragenen Einsitzrechts)

Objektbeschreibung

• Baujahr: Unbekannt, geschätzt vor 1940, Umbau eines Scheunenteils und Anbau der Garage ca. 2003
• Grundstücksgröße: 968 m²
• Bautyp: Teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohngebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und eingeschossiger Garage.
• Energie: Niedertemperaturölheizung, Baujahr 1993, kurzfristig modernisierungsbedürftig.

Lage und Umgebung

• Ortslage: Südwestlicher Ortsrand von Schrecksbach, ca. 500 m zum Ortskern. Die Gemeinde hat etwa 1.570 Einwohner.
• Verkehrsanbindung: Anbindung zu Autobahnanschlüssen in Alsfeld und Schwalmstadt, Bus- und Bahnverbindungen vorhanden.
• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis, der darüber hinausgehende Bedarf kann in Alsfeld und Schwalmstadt gedeckt werden.
• Beeinträchtigungen: Durch die innerörtliche Durchgangsstraße; angrenzend nördlich ein landwirtschaftlicher Betrieb.

Grundstücksbeschreibung

• Erschliessungszustand: Asphaltierte Straßenzufahrt, Wasser-, Strom- und Telefonanschlüsse vorhanden. Die Entwässerung erfolgt über den öffentlichen Kanal.
• Bodenbeschaffenheit: Bindiger Baugrund; leicht nach Nordosten hin einfallend, unregelmäßiger Zuschnitt des Grundstücks.

Baubeschreibung

• Wohnhaus: Holzfachwerk mit Natursteinelementen; sichtbare Alters- und Feuchtigkeitsschäden vorhanden.
• Garagenbeschreibung: Geschlossene, massive Bauweise mit Dachterrasse, im guten Zustand, jedoch mit leichten Schäden an der Fassade.

Besondere Merkmale

• Einsitzrecht: Für Frau YYYY (geb. 1949) besteht ein uneingeschränktes Wohnrecht im Erdgeschoss des Hauses, das in der Wertermittlung nicht berücksichtigt wurde (Wert: ca. 77.000 €).
• Sanierungsbedarf: An der Fassade, der Außentreppe, der Heizungsanlage und allgemein am Wohnraum wurde ein Wertminderungsbedarf von etwa 45.000,- € festgestellt.

Wertminderungsüberlegungen

• Sanierungsbedarf: Ca. 30.000 € für Fassaden- und Dachreparaturen.
• Komponenten, die zu Wertminderungen führen: Eingeschränkte natürliche Belichtung, vereinzelte Bau- und Feuchtigkeitsschäden.

Fazit

Der geschätzte Verkehrswert für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beträgt 245.000,- €. Es handelt sich um ein interessantes Objekt in einer ruhigen Lage, jedoch mit signifikantem Renovierungsbedarf, der bei einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollte. Der spezielle Wert des ins Auge gefassten Wohnrechts soll ebenfalls in den Betrachtungen zur zukünftigen Nutzung des Objekts Beachtung finden.