Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für das freistehende Einfamilienhaus

Objektbeschreibung:

• Adresse: Heisbergstr. 6, 51570 Windeck, Ortsteil Lüttershausen
• Objekttyp: Freistehendes Einfamilienhaus in Fachwerkbauweise
• Grundstücksgröße: Insgesamt ca. 900 m², verteilt auf drei Grundstücke (Flurstück 123: 810 m², Flurstück 122: 57 m², Flurstück 134: 31 m²)
• Ursprungsbaujahr: Unbekannt, jedoch möglicher Bauzeitraum circa 1964 (fiktives, maßgebliches Baujahr)
• Erweiterung: Wohnfläche 1985 durch den Ausbau von Wirtschaftsräumen auf ca. 180 m² verdoppelt
• Bauart: Zweigeschossig, mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und seitlichem Anbau
• Nutzungsart: Hauptsächlich als selbstgenutztes Wohnhaus

Zustand des Objekts:

• Keine Innenbesichtigung möglich; der Zustand des Hauses außen macht einen ungepflegten Eindruck, mit Anzeichen von Vernachlässigung, z.B. Gestrüpp vor der Hauseingangstür und Bau-Materialien, die sich ansammeln.
• Anzeichen von beschränkter Instandhaltung beim Gebäude, was in der Bewertung berücksichtigt wird.
• Keine Denkmalschutzauflagen vorhanden.

Wirtschaftliche Bewertung:

• Bodenwert: 56.600 € (auf Grundlage eines Bodenrichtwertes von 70 €/m² mit Abschlägen für die Grundstücksgröße)
• Jahresrohertrag: 10.070 €
• Bewirtschaftungskosten: 33% des Rohertrags (3.290 €)
• Ertragswert: 158.000 €

• Sachwert: 194.000 € (vorläufiger Sachwert ohne Anpassungen)

  Verkehrswerte (nach Stichtag 03.01.2024):

• Verkehrswert für das gesamte Objekt: 176.000 €
• Einzelne Grundstückswerte:
  • Flurstück 123 (bebaut): 170.400 €
  • Flurstück 122 (unbebaut): 3.600 €
  • Flurstück 134 (unbebaut): 2.000 €

Lagebewertung:

• Windeck liegt im östlichen Rhein-Sieg-Kreis und hat ca. 20.000 Einwohner.
• Lüttershausen ist durch überwiegend ein- und zweigeschossige Wohnhäuser geprägt, jedoch fehlen Einrichtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs.
• Verkehrsanbindung ist gegeben (nächster Bahnhof ca. 8 km entfernt).

Rechtliche Gegebenheiten:

• Das Grundstück ist gemäß Baurecht als Bauland eingestuft.
• Es sind keine besonderen baurechtlichen Verfügungen oder Altlasten festgestellt worden.
• Anträge auf Baugenehmigungen in der Vergangenheit liegen vor, und das Grundstück ist seit über 20 Jahren an die öffentliche Kanalisation angeschlossen.

Gutachtensersteller:

• Sachverständiger: Ludger Kötter-Rolf, Dipl.-Ing. für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV)
• Ort: Diepeschrather Str. 4, 51069 Köln (Dellbrück)
• Datum der Wertermittlung: Stichtag 03.01.2024

Dieses Gutachten dient der Wertermittlung im Rahmen einer Zwangsversteigerung und bezieht sich auf die wirtschaftlichen, baulichen und rechtlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts.