Immobilienzusammenfassung: 3-Familienwohnhaus Neumarkt 13, Bad Salzuflen

1. Allgemeine Informationen

• Objekt: 3-Familienwohnhaus
• Standort: Neumarkt 13, 32105 Bad Salzuflen, Nordrhein-Westfalen
• Verkehrswert: 145.000 EUR (in Worten: Euro einhundertfünfundvierzigtausend)
• Gutachter: Sabine Seeger, diplomierte Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• Gutachtendatum: 24.07.2024
• Erstellungsanlass: Zwangsversteigerung

2. Lage

• Makrolage: Bad Salzuflen ist ein bedeutendes Heilbad in Nordrhein-Westfalen mit etwa 57.000 Einwohnern. Die Stadt zeichnet sich durch eine moderne Infrastruktur und ist ein beliebter Tagungsort.
• Mikrolage: Das Gebäude befindet sich im Stadtzentrum von Bad Salzuflen in einer einfachen Innenstadtlage. Die Umgebung ist durch eine geschlossene Bauweise mit 1- und 2-Familienhäusern geprägt. Öffentliche Verkehrsanbindungen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar.

3. Grundstücksbeschreibung

• Flurstück: 706 der Flur 21, mit einer Fläche von 209 m².
• Bebauung: Teilunterkellertes, 2-geschossiges Massivhaus mit ausgebautem Dachgeschoss.

4. Wohnungen

• Anzahl der Wohnungen: 3
• Wohnungsgrößen:
  • Erdgeschoss: ca. 59,20 m² (2 Schlafzimmer, Küche, Bad)
  • Obergeschoss: ca. 61,39 m² (3 Zimmer, Ankleide, Bad)
  • Dachgeschoss: ca. 54,30 m² (2 Zimmer, Küche, Bad)
• Nutzungszustand: Alle Wohnungen waren am Bewertungstag ungenutzt und waren zuvor fremd vermietet.

5. Baukonstruktion

• Baujahr: Um 1900 (Umbau 1925)
• Außenwände: Mauerwerk, teilweise aus Bruchstein.
• Dach: Satteldach, Holzkonstruktion.
• Fenster: Kunststofffenster mit ISO-Verglasung.
• Heizung: Gaszentralheizung.
• Zustand: In einem einfachen und teilweise vernachlässigten Zustand, Hinweise auf Schäden in der Fassade, Schimmelbildung, und abgängige Dachentwässerung.

6. Rechtliche Gegebenheiten

• Grundbuch: Amtgericht Lemgo, Blatt 12038.
• Rechte und Belastungen: Baulastenfrei, jedoch besteht ein schuldrechtliches Wege- und Nutzungsrecht an Nachbargrundstücken.

7. Wertermittlungsverfahren

• Methoden: Ertragswertverfahren wurde angewendet. Vergleichswertverfahren nicht genutzt aufgrund unzureichender Vergleichsdaten.
• Bodenwert: 81.092 EUR, Ertragswert der baulichen Anlagen: 64.855 EUR, Gesamtertragswert: 145.000 EUR.
• Risikoabschlag: 10% aufgrund von Baumängeln und eingeschränkter Besichtigung.

8. Marktentwicklung

• Marktschätzung: Rückläufige Immobilienpreise (durchschnittlich um 9,9% gesunken), steigende Bauzinsen, erhöhten Sanierungsbedarf.

9. Fazit

Der Verkehrswert des 3-Familienwohnhauses an der Neumarkt 13 beträgt 145.000 EUR unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Marktbedingungen sowie der durchgeführten Wertermittlungsverfahren. Eine detaillierte Analyse der Wohnungen und gegebenenfalls notwendiger Renovierungen sind vor einer Kaufentscheidung zu empfehlen.

10. Literaturverzeichnis

• Es wurden zahlreiche rechtliche Grundlagen und Marktberichte zur Bewertung herangezogen, insbesondere das Baugesetzbuch, die Immobilienwertermittlungsverordnung und relevante Fachliteratur zur Wertermittlung von Grundstücken.

Diese Zusammenfassung bietet einen präzisen Überblick über die Immobilie und ihre wertermittlungsrelevanten Aspekte, die für Interessenten von Bedeutung sind.