Zusammenfassung des Gutachtens über die Immobilie in Wölferlingen

Allgemeine Informationen:

• Standort: Poststraße 3, 56244 Wölferlingen
• Verkehrswert: Zum Wertermittlungsstichtag 12.08.2024 beträgt der geschätzte Verkehrswert der Immobilie 197.000 €.
• Auftraggeber: Amtsgericht Montabaur
• Gutachtende: Dipl.-Ing. Katrin Begere, Sachverständigenbüro Löw

Eigenschaften des Grundstücks:

• Flurstück: 70/4, Gemarkung Wölferlingen, Grundbuchblatt 796
• Fläche: 556 m² mit einer polygonalen Form, die sich von West nach Ost verjüngt.
• Lage: Das Grundstück hat eine geringfügig ansteigende Topografie und grenzt an zwei wenig befahrene Straßen (Poststraße im Westen und Kaulstraße im Osten).
• Zugang: Haupterschließung über die Poststraße.

Bebauung:

• Baujahr: Das Gebäudes wurde 1964 in Massivbauweise errichtet.
• Nutzung: Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung und einer nicht nutzbaren Garage (Flachdach).
• Gesamtwohnfläche: Etwa 308 m² (99 m² Einliegerwohnung im Erdgeschoss und 209 m² Hauptwohnung im Ober- und Dachgeschoss).
• Bauzustand: Das Gebäude weist einen mäßigen baulichen Zustand auf mit erheblichem Renovierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere im Ober- und Dachgeschoss.

Technische Details:

• Heizung: Öl-Zentralheizung (Baujahr unbekannt), Kaminen in Erdgeschoss und Obergeschoss.
• Fenster: Überwiegend zweifach verglaste Holzfenster, einige Elemente wurden nachträglich ersetzt.
• Sanitäre Einrichtungen: Das Erdgeschoss verfügt über ein Gäste-WC und ein Duschbad, während das Hauptbad im Obergeschoss über eine Badewanne und moderne Ausstattung verfügt.

Baumängel und Schäden:

• Es wurden Baumängel und Bauschäden identifiziert, einschließlich:
  • Schimmelbildung in der erdgeschossigen Wohnküche und im Schlafzimmer.
  • Rissbildungen an der Fassade und im Dachbereich.
  • Wassereintritt und Undichtigkeiten im Flachdach der Garage.
• Potenziell gesundheitsgefährdende Baumaterialien, darunter asbesthaltige Platten und Glaswolle, wurden festgestellt.

Rechtliche Aspekte:

• Bau- und Nutzungsgenehmigungen: Es liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, und das Grundstück ist im Flächen-nutzungsplan als bauflächenverfügbar ausgewiesen.
• Belastungen: Es bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen im Grundbuch.

Marktanalyse:

• Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert beträgt 44,00 €/m², was auf einen Gesamtbodenwert von 24.500,00 € führt.
• Die Analyse legt nahe, dass die Erträge und Mieten für die Immobilie aufgrund der eingeschränkten Verkäuflichkeit durch den Renovierungsbedarf reduziert sind.

Empfohlene Maßnahmen:

• Umfassende Sanierungsarbeiten sind erforderlich, einschließlich der Erneuerung von Heizung und Dach, der Beseitigung von Schimmel und dem Austausch veralteter Materialien.
• Eine detaillierte Ursachenforschung und Kostenermittlung wird vor konkreten Maßnahmen empfohlen.

Schlussfolgerung: Die Immobilie eignet sich vor allem für Investoren, die in den Renovierungsprozess und in mögliche Umnutzungen investieren möchten. Angesichts der notwendigen Maßnahmen und der aktuellen Marktbedingungen ist eine genaue Prüfung unerlässlich, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.

Verkehrswert zusammenfassend:

• Verkehrswert: 197.000 € (in Worten: einhundertsiebenundneunzigtausend Euro)