Detaillierte Zusammenfassung der Immobilie

Allgemeine Informationen:

• Sachverständige: Dipl.-Ing. Eva Höffmann-Dodel, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung in Essen.
• Gutachten-Datum: 17.06.2024
• Gutachten über den Verkehrswert: In diesem Gutachten wird der Verkehrswert gemäß § 194 Baugesetzbuch ermittelt, insbesondere im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens (Geschäftsnummer: 180 K 015 /24).
• Objektadresse: Hufelandstraße 34, 45147 Essen, in der Gemarkung Holsterhausen, Flur 13, Flurstück 396.

Immobilienbeschreibung:

• Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus
• Miteigentumsanteil: 1.276 / 10.000
• Wohnungseigentum: Wohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss links, verbunden mit einem Kellerraum.
• Baujahr: 1935
• Verkehrswert: 202.000,00 Euro (Stand 14.05.2024).

Lage und Umgebung:

• Stadt: Essen, mit ca. 590.000 Einwohnern.
• Stadtteil: Holsterhausen, ein vorwiegend Wohngebiet mit einer guten Anbindung an das Verkehrsnetz (A40, U-Bahn).
• Entfernungen: Ca. 600 m zum Stadtteilzentrum (Gemarkenstraße) und 2,5 km bis zum Hauptbahnhof.
• Immissionen: Hohe Lärmbelastung aufgrund der Hauptverkehrsstraße Hufelandstraße.

Grundstücksbeschreibung:

• Flurstück: 396, Fläche von 6,15 a (615 m²).
• Gestalt und Form: L-förmig mit einer mittleren Tiefe und Breite von jeweils 18,5 m.
• Erschließung: Voll ausgebaute, asphaltierte vierspurige Fahrbahn mit Gehwegen und Straßenbahnlinien.

Gebäudebeschreibung:

• Bebauung: Dreigeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständig unterkellert.
• Gesamtanzahl der Einheiten: 8 Wohneigentümer und 2 Teileigentümer (Kellergaragen).
• Zustand des Gebäudes: Ordentlicher Zustand ohne größeren Instandhaltungsstau; der Gebäudewartungsstand ist baujahrtypisch.
• Balkon: Zugang von der Küche zur rückseitigen Balkon.

Ausstattung und Zustand:

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
• Heizung: Fernwärme.
• Nutzungsart: Die Wohnung ist unvermietet und wurde bisher von der Eigentümerin genutzt.
• Energieausweis: Ein Energieausweis liegt vor, mit einem Energieverbrauch von 95,30 kWh/m²*a.

Wertermittlungsverfahren:

• Bodenwertermittlung: Anwendung des Vergleichswertverfahrens in Verbindung mit Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes.
• Bodenrichtwert: 530,00 €/m².
• Ermittelte Verkehrswerte:
  • Vergleichswert: ca. 212.000,00 Euro.
  • Ertragswert: ca. 183.000,00 Euro.
• Ein gewichteter Durchschnitt führt zu einem Verkehrswert von 202.000,00 Euro.

Besondere Hinweise:

• Es bestehen keine einfach erkennbaren Bauschäden, aber eine genaue Innenbesichtigung war aufgrund Zugangsproblemen nicht möglich.
• Es wird darauf hingewiesen, dass im Gutachten keine Bodenuntersuchungen vorgenommen wurden.

Fazit:

Die Immobilie in der Hufelandstraße 34 in Essen-Holsterhausen bietet eine gute Lage für wohnwirtschaftliche Nutzung mit einem gesicherten Verkehrswert von 202.000 Euro. Ihre Anbindung und das Wohnumfeld erscheinen vorteilhaft, was potenzielle Käufer anziehen könnte, obwohl die Lärmbelastung der stark frequentierten Straße als Nachteil zu betrachten sein könnte.