Zusammenfassung der Immobilie

Objekt: Einseitig angebautes Wohnhaus
Adresse: Kaltenbrunn 2a, 83112 Frasdorf
Aktenzeichen: 801 K 28/22
Gutachter: Wolfgang Abel, Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von Grundstücken
Zweck: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens
Wertermittlungsstichtag: 12. Oktober 2022
Vollstreckungsgericht: Amtsgericht Rosenheim, Außenstelle Bad Aibling

Allgemeine Angaben

• Baujahr: 1977
• Lage: Am südlichen Ortsrand von Frasdorf in ländlicher Umgebung, Nähe zu landwirtschaftlichen Nutzflächen und Wald.
• Grundstücksgröße: 0,0356 ha (356 m²)
• Nutzung: Wohnnutzung
• Wirtschaftliche Restnutzungsdauer: ca. 20 Jahre
• Wohnfläche: ca. 145 m²
• Verkehrswert (Stand 12. Oktober 2022): 290.000 Euro

Gebäudemerkmale

• Bauweise: Massivbau mit Unterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.
• Bruttogrundfläche: Ca. 294 m²
• Zustand: Stark sanierungsbedürftig, erheblicher Instandhaltungsstau feststellbar.
• Ausstattung: Einfache Ausstattung, keine wesentlichen Modernisierungen seit Erbauung, teilweise erheblicher Renovierungsbedarf, insbesondere bei Sanitäranlagen und Heizungsinstallation.
• Besonderheiten:
  
  • Das Gebäude ist an ein Nachbarhaus angebaut.
  • Problemen mit der rechtlichen Erschließung: Teile der Außentreppe befinden sich auf dem Nachbargrundstück, es gibt ein Geh- und Fahrtrecht, das zu klärende Rechtsfragen aufwirft.
  • Aufgrund von Änderungen in der Nutzung (von einem Einfamilien- zu einem vermeintlichen Zweifamilienhaus) besteht Unklarheit über die Einhaltung von Bauvorschriften.

Wertrelevante Merkmale

• Lagebeurteilung: Gute Anbindung an die Autobahn A8, ländlich-dörfliches Umfeld, jedoch mit Einschränkungen bezüglich der Besonnung und Erschließung.
• Verkehrsanbindung: Anschlussstelle zur A8, öffentliche Busverbindungen vorhanden.
• Öffentliche Einrichtungen: Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs in Nähe, einschließlich Geschäften, Schule und Arztpraxen.

Rechtliche Grundlagen

• Grundbuchdaten: Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Nutzungen, laufendes Zwangsversteigerungsverfahren.
• Baurichtlinien: Flächennutzungsplan sieht das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche vor, kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan.

Probleme und notwendige Sanierungen

• Dach: Überprüfung der Dachdichtigkeit erforderlich.
• Fassaden: Anstrich- und Ausbesserungsarbeiten nötig.
• Fenster und Türen: Mangelhafte Energetik, Austausch empfohlen.
• Heizung: Erneuerung erforderlich, Heizungsanlage stark veraltet.
• Badeinrichtungen: Modernisierungsbedarf wegen starkem Verschleiß.
• Außenanlagen: Grundstückspflege stark vernachlässigt.

Fazit

Das angebotene, stark sanierungsbedürftige Wohnhaus in Kaltenbrunn 2a ist grundsätzlich als Wohnimmobilie geeignet, bietet jedoch durch seinen derzeitigen Zustand zahlreiche Herausforderungen. Es erfordert umfangreiche Renovierungen und rechtliche Klärungen bezüglich der Erschließung. Der Verkehrswert von 290.000 Euro spiegelt den marktfähigen Wert unter Berücksichtigung der notwendigen Instandhaltungen und der Marktsituation wider.