Zusammenfassung des Verkehrswertgutachtens für die Garagen hinter der Duisburger Straße 216, 46049 Oberhausen

Allgemeine Angaben

• Auftraggeber: Amtsgericht Oberhausen
• Aktenzeichen: 17K 020/24
• Zweck: Verkehrswertermittlung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens
• Gutachten vom: 10.08.2024
• Sachverständiger: Dirk Boscheinen

Grundstücksmerkmale

• Standort: Duisburger Straße 216, 46049 Oberhausen
• Katasterangaben: Flurstück 102, 214 m² Fläche
• Bodenrichtwert: 65 €/m², insgesamt 13.910 € (bodenrichtwertfrei)
• Erschließungszustand: Verkehrstechnische Erschließung über die Duisburger Straße, Versorgungsleitungen vorhanden
• Zugang: Über ein Notwegerecht gesichert

Gebäude und Ausstattung

• Bauart: Massive Bauweise (Mauerwerk), Baujahr 1961
• Art: Garagenzeile, bestehend aus 3 Garagen (von insgesamt 7)
• Zustand: allgemein schlechter Zustand (Bauzustandsstufe 5); Instandhaltungsmaßnahmen für ca. 4.000 € erforderlich
• Flächenübersicht der Garagen:
  • 3 Garagen, je ca. 14 m²

Ertragswertverfahren

• Marktmiete: Fiktive Einnahmen: 140 €/Monat (45 € für die kleineren, 50 € für die größere Garage)
• Bewirtschaftungskosten: 441 €/Jahr, resultierend aus Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
• Jahresreinertrag: 1.236 € nach Abzug der Kosten
• Kapitalisierungsfaktor: Liegenschaftszinssatz von 6,0%
• Ertragswert: 15.879 €

Sachwertverfahren

• Herstellungskosten: ca. 44.825 € für die Garagen (unter Berücksichtigung der Alterswertminderung, Ergibt: 7.474 €)
• Sachwert: 21.374 € (Bodenwert von 13.900 € nicht eingerechnet)

Wertfindung

• Vorläufiger Verkehrswert:
  • Abgeleitet aus dem Ertragswert (15.879 €) und Sachwert (21.374 €).
  • Berücksichtigte Anpassungsfaktoren und Instandsetzungskosten.
• Endgültiger Verkehrswert: 14.100 €

Fazit

Die Verkehrswertermittlung für die Garagen hinter der Duisburger Straße 216 ergibt einen Verkehrswert von 14.100 €. Das Ergebnis resultiert aus einer kombinierten Betrachtung des Ertragswert- und Sachwertverfahrens, unter Berücksichtigung des schlechten Zustands der Garagen und der erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Garagen könnten für Käufer als Wohnraumerweiterung oder zur Vermietung von Stellplätzen interessant sein, insbesondere aufgrund der angespannten Parksituation in der Umgebung.