Zusammenfassung des Wertgutachtens für die Immobilie Leuthenstraße 26, 46149 Oberhausen-Sterkrade

Allgemeine Informationen:

• Gebäudeart: Mehrfamilienwohnhaus (5 Wohneinheiten, ursprünglich 6 nach Zusammenlegung)
• Nebentrakt: Lagerraum und 4 Garagen (3 Standardgaragen und 1 Einzel-Großgarage)
• Baujahr: Wohnhaus: 1965, Nebentrakt: 1986/88
• Ortsbesichtigung:
  29. November 2023
• Verkehrswert (Bewertungstag): 580.000,- € (in Worten: fünfhundertachtzigtausend Euro)

Grundstück:

• Standort: Leuthenstraße 26, Ortsteil Schwarze Heide, Oberhausen
• Grundstücksgröße: 1.246 m²
• Bodenwerte:
  • Vorderland (640 m²) dürfte ca. 195.200,- € wert sein.
  • Hinterland (606 m²) ca. 46.056,- €.
• Zustand des Grundstücks: Keine nennenswerten Altlasten, kein Schadstoffverdacht, erdgeschossig ohne nennenswerte Sitzeinwirkung durch Bergbauaktivitäten in der Vergangenheit.

Gebäudebeschreibung:

• Anzahl der Geschosse: 2 Geschosse + Dachgeschoss
• Nutzungsart: Wohnnutzung
• Wohnfläche insgesamt: 354,29 m²
  • EG-Links: 41,58 m²
  • EG-Rechts: 67,03 m²
  • OG-Links: 65,62 m² (zusammengelegt mit OG-Rechts, insgesamt 132,74 m²)
  • DG-Links: 55,94 m²
  • DG-Rechts: 57,00 m²

Zustand und Ausstattung:

• Allgemeinzustand: Altersentsprechend normal bis gut; Renovierungen und Modernisierungen zuletzt 2023.
• Heizung: Anbindung an Fernwärme. Warmwasser über Durchlauferhitzer.
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, überwiegend 2007 erneuert.
• Bäder: Unterschiedliche Ausstattungen, in verschiedenen Renovierungsständen.
• Außenanlagen: Garten- und Garagenbereich.

Mietverhältnisse:

• Aktuell Eigennutzung durch Eigentümer, zwei Dachgeschosswohnungen teilweise vermietet.
• Marktfähige Mieten: Ableitung der Nettokaltmieten basiert auf Mietspiegel und ergibt Werte von ca. 5,58 €/m².

Ertragswert:

• Monatlicher Rohertrag: Etwa 2.928,53 €, jährlicher Rohertrag: 35.142,36 €.
• Bewirtschaftungskosten: Insgesamt 23,0 % des Rohertrages, etwa 8.097,- €.
• Jährlicher Reinertrag: 27.059,- €, nach Abzug der Bodenverzinsung ergibt sich ein Gebäudeertragswert von ca. 355.876,- €.

Fazit:

Die Immobilie Leuthenstraße 26 stellt ein stabilitäts- und renditeorientiertes Objekt dar, welches aufgrund der Installationen, des Erhaltungszustands und der Lage als wertbeständig einzustufen ist. Die Ertragswertberechnung resultiert in einem Verkehrswert von 580.000,- €, wobei der Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als realistisch betrachtet wird.